知らなきゃ損！民泊のリスクと法律。リスクの少ない穴場エリア教えます。

「民泊全国解禁」前がチャンス？

この写真は、民泊を全国解禁にする姿勢を見せながらモタモタしている東京都庁です。

でも、モタモタしているおかげで今参入している人たちに経済が集中しているのも事実です。全国解禁となったら大手企業や不動産会社が続々と参入します。

そうなると資金力で個人は勝てないのです。大手が参入したときに、あなたはもう既に条件のいい物件と稼働率の高い物件を運用していれば怖いことはありません。１日も早い参入がいいことは間違いないです。

そうなる前に、さっさと知識をつけて民泊で稼ぐ【大学生・主婦・サラリーマン・ニート】たちが急増しています。もちろん報道されることはないのであなたは知らなくても不思議ではありません。

それでは今回も稼げる民泊情報をお伝えします。

2016年、1月と4月に民泊に関連する法律が改正され、認定制・許可制の民泊が解禁となりました。その結果、今までは法律上グレーな扱いであった民泊ビジネスが合法化され、ノウハウと知識があれば始められ、副業として在宅で稼げる仕事として注目を集めています。

これからairbnbを始めて副業として収入を安定させたいという人も、リスクと法律を知らないで始めてしまうと強制退去や、損害賠償請求されることになり「やらなければ良かった」ということになりますので、回避できるリスクは始めから対策を講じておく必要があります。
そこで今回は、

【airbnbを始める前に知っておくべきリスク】
空室リスク
近隣からの苦情クレーム

法的リスク
「民宿」と「民泊」の違いって何？
なぜ民泊は「グレー」が続いたのか
「旅館業法」とは別に合法的に営業する方法

などについて書いていきます。

厄介な旅館業法の枠を抜けて合法的に行う方法と、法律上注意すべき部分の解説も合わせて紹介していきます。

（１）空室リスク

空室リスクについては、仮に稼働率２０日（７０％）で、周辺のライバルの民泊をリサーチして収益シュミレーションを行い、家賃と収支を計算し、物件を契約します。これについては別の記事で書いていますのでご覧ください。

（２）近隣からの苦情・クレーム

「パーティー禁止」
「宿泊者以外を部屋に入れないでください」
「騒がないください」
「敷地内でタバコを吸わないでください」と記入することで回避します。

宿泊料を少し高めにすると客層が良くなるので、近隣からの苦情・クレームも少なくなるというデータがあります。

（３）法的リスク「民宿」と「民泊」の違いって何？

民泊を始める上でよく質問されるのは「民泊と民宿の違いって何？」という点です。そもそも民泊というのは「使っていない部屋をairbnbなどの「部屋を借りたい人と貸したい人をつないでくれる」マッチングサイトに登録し、宿泊者から収入を得るというビジネスです。これが非常に区分があいまいなのです。

「旅館業」に区分されるのか、それとも「賃貸業」に区分されるのか、という議論が偉い人たちで話しあっているのです。

2016年6月現在、宿泊場所に対する明確な基準・ルールはありません。しかしこれが民宿の場合、話が変わってきます。具体的にいうと民宿やその他宿泊施設（ユースホテル・ペンションなど）は「旅館業法」に基づいて運営を行わなければなりません。これが、「民宿」と「民泊」の大きな違いです。

後述しますが、民宿の場合は旅館業法の区分となり、非常に面倒でかつ手間が掛かる申請を行う必要があります。また民泊も区分上は旅館業法に分類され、特区と呼ばれるエリアでのみ合法的に民泊経営ができます。それ以外の地域で民泊を行うと許可を受けなければ全て違法となります。

２０１６年３月日本の民泊は３万件あるといわれていますが９０％以上は許可を得ていないと言われています。

（４）なぜ民泊はグレーが続いたのか

詳しい解説をする前に、民泊がなぜ法的にグレーなままで運営されていたのかを解説する必要があります。民泊は旅行者にとっては宿泊先が確保できるので観光業が潤うだけでなく、副業で営業している運営者や企業も儲かるので、巡り巡って税収が増えます。

つまり、観光収入、税収がアップし、非常に社会貢献度の高い、事業と言えます。

それならばキッチリと法整備して運営したほうがお互いにとってメリットがあるのではないか、という疑問が浮かびます。その答えを言うと「管理する行政機関」つまり誰が民泊を管理するのか？と長く話あっていることがグレーゾーン運営の原因です。

先に述べたとおり、民泊というのは「旅館業」なのか「賃貸業」なのか、非常に区分があいまいです。ここに、トラブルの原因があります。ちなみに、2015年に東京・大田区で可決された民泊条例では民泊は旅館業法の一つであると定義付けされています。

「旅館業法」とは別に合法的に営業する方法

民泊に関する条例をひも解く前に、問題の旅館業と賃貸業の法律を解説します。

（５）「旅館業法」とは別に合法的に営業する方法

旅館業の法律は「旅館業法」によって運営されており、管轄の行政機関は「厚生労働省」です。定義は以下です。

1.宿泊料を徴収している
（宿泊料という名前でなくても宿泊対価とみなされる場合は該当）
2.寝具を使用して施設利用を行う事
（ネットカフェは毛布しか貸してくれません。ふとんを貸し出すと旅館業になるためです。うまく出来ています。）
3.施設の管理・経営形態を総合的に見て、施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあること
4.宿泊者が宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを原則として営業していること

これらを定義した上で、旅館業法に基づく営業形態は以下の4つに分類されます

1.ホテル営業
2.旅館営業
3.簡易宿営業
4.下宿営業

上記の分類4つにはさらにルールが義務付けられています。まず衛生設備や消防設備、さらにはレストラン・食事処の設置といった内容で、これらはそれぞれ担当の各行政（保健所や消防署）に申請を行い、許可を得る必要があります。

唯一の例外としては3の「簡易宿営業」で、レストランの設置は義務付けられておらず、宿泊におけるさまざまな規制が緩和されています。また簡易宿という業態上、正直基準は行政によってアバウトですので、かなり緩い地区もあります。

ですがこうやって眺めてみるといろいろと複雑で、このままだと「お手軽に民泊！」とはいかないです。

賃貸業

賃貸業の法律区分は民法および借地借家法で、行政管轄は国土交通省です。この部分に関しては正直あまり役に立たないので省略します。

解釈としては「旅館業法の営業4区分に入ってない上に、マンションの賃貸のように自宅を貸し出して収入を得ているのだから賃貸業だ！」という主張があったという解釈になります。

（６）旅館業法の区分に入らずに民泊をやる方法

旅館業法について長々と解説した上で、「民泊は旅館業である」という前例が東京・大田区の民泊条例で定められました。これらの規定を一つ一つ申請しているととてもではないですがお手軽とは言いがたく、実質法的にグレー、またはブラックのまま運営をするしかないと関係者は言います。

しかし実は、「旅館業法」の区分に入らず、民泊を運営する「方法」があります。
それが「国家戦略特別区域での民泊運営」です。いわゆる「特区」で民泊を営業するということ。

国家戦略特別区域とは2013年に定められたエリアで、これが制定されているエリアは経済発展のため、さまざまな規制が緩和されている地区を指します。

この特区内では民泊運営において旅館業法の適応除外を受けることができるため上記のようなコスト・時間がかかる申請は免除され、簡単に民泊運営を始めることができます。

ただし注意点として、旅館業法の適応除外の代わりにその特区が定めた条例基準を満たす必要があり、尚かつ以下の「国家戦略特別区域法12条」を満たす必要があります。

1：「宿泊施設の所在地が国家戦略特別区域内にあること」

但し特区内でならどこでもよいというわけではなく、制定されている民泊可能エリアでしか行えません。地区を活性化して資産価値を上げるのが行政側の目的の一つですので、いわゆる高級住宅街などでの運営は難しいと考えたほうがいいでしょう。

2：「施設使用期間は6泊7日以上」

俗に言う「民泊の壁」です。これ以上の滞在者でないと認められないという関係上、民泊における最大の壁といわれています。これは既存の旅館やホテルなど顧客を奪われる可能性がある業種に配慮して制定された規準で、非常に厄介な要素の一つとなっています。

残念ながらこれに対する裏ワザはないので、エアービーアンドビーで条件に合う方とマッチングするぐらいしか方法はありません。現実的な話「出来ない」が本音です。無理な法律を作っても本当無意味です・・・

3：「施設の各居室は次の条件を満たすこと」

・床面積25平方メートル以上
・施設出入口および窓は鍵を掛けることができる
・出入口・窓を除き、居室と他の居室、廊下などとの境は壁造りであること（カーテンやパーテーション仕切りはダメ）
・換気・採光・照明・防湿・排水・冷暖房の設備があること
・台所・浴室・トイレ・洗面設備があること
・寝具・テーブル・いす・収納家具・調理のため必要な器具または設備および清掃に必要な器具があること

通常のマンションや一軒家なら問題なくクリアできるので、細かい割には厳しくありません。ベッドを並べて詰め込むといった運営方法を防ぐのが狙いです。詰め込み式では消防的に危険という解釈というところでしょう。

4：「施設利用時、清潔な部屋を提供すること」

airbnbで基本中の基本でもあり、最大の課題でもある「清掃」を、airbnb管理会社など他人に任せる人が多いので、手抜きとなることが多いのです。信頼できる人にお願いする必要があります。

5：「施設の使用方法に関する外国語を用いた案内、緊急時における外国語をもちいた情報提供、
その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること」

非常時マニュアルと室内マニュアルを用意し、緊急連絡先を貼り付けておけば問題ありません。

6：「該当事業の一部が旅館業法第2条第1項に規定する旅館業に該当するものであること」

民泊条例というのは、本来旅館業法に該当する営業形態を特別に「旅館業法の適応除外」として営業が行えるよう制定されたのが元です。
ですので前提として営業形態自体が旅館業に該当する必要があります。

国家戦略特別区域法12条については以上です。やっかいなのは2番の「施設使用期間は6泊7日以上」ですが、それ以外は普通に地区を選びつつ民家・マンションを提供していれば問題はありません。また旅館業法の適応除外を受けられる特区ですが、2016年現在国家戦略特別区域に制定されている地区は以下となっております。

東京都大田区
神奈川県一部
千葉県（千葉市・成田市）
宮城県（仙台市）
秋田県（仙北市）
新潟県（新潟市）
大阪府一部
兵庫県（養父市）
京都府一部
愛知県一部
広島県一部
福岡県（福岡市・北九州市）
愛媛県（今治市）
沖縄県一部

これらの区域で旅館業法適応除外を請け、合法的にairbnbを営業するのもアリです。そうすれば魅力的な投資先として民泊経営を行う事ができます。

しかし、現実的な話、本音は2016年8月現在「かかるコスト」「かかる手間」を考えると、旅館業法の許可を受けることや「特区での民泊営業」は、おすすめ出来ません。

そこで、法律的にグレー、ブラックと言われている中でも、民泊エリアの探し方を身につけておくことが重要です。今回は民泊をやりたくても人気駅「新宿駅」「渋谷駅」「池袋駅」「浅草駅」などは、

民泊許可物件が少ない。
条件のいい物件が少ない。
家賃が高い。から他のエリアでの探し方を教えてくれませんか？という質問が多かったので穴場エリアに絞った物件の探し方を紹介します。

【物件の探し方】日本人が知らない外国人に人気の穴場エリア１個教えます。

ご覧の通り、招き猫です。画像にある通り、

「海外ではラッキーキャットと呼ばれ、２０個以上買う外国人客も」

いるとのこと。

出典：2016年3月16日　日本テレビ「ニュースevery」

はい、豪徳寺です。浅草の浅草寺（せんそうじ）などの定番人気スポットエリアは民泊も競争率が高いですが、日本に慣れた外国人はこのようなマイナーエリアにも注目しています。最寄り駅は小田急線の豪徳寺駅ではなく、世田谷線の宮の坂駅なので間違えないように。

出典：世田谷線　http://www.tokyu.co.jp/ekitown/sg/

【物件の探し方】ライバルの少ないエリアで民泊やりたいのだけど、どうすればいい？
日本人が知らない外国人に人気の「穴場スポット」を知った後、あなたがすべき物件探しの手順とは？

出典：東急線　http://www.tokyu.co.jp/railway/station/

【手順１】人気穴場エリア情報を入手！「豪徳寺」と判明したら最寄り駅を探す。
【手順２】最寄り駅が世田谷線「宮の坂駅」とわかったら、世田谷線沿線で、外国人に人気エリアを探す。
【手順３】人気定番駅に近いエリアと交差する駅を見つける。上記画像からだと三軒茶屋駅が、大人気【渋谷駅】に乗り換えなしで行けるので穴場駅と言える。
【手順４】三軒茶屋駅に民泊許可物件や条件のいい物件が見つからない時に、違う視点からリサーチする。

出典：グーグルマップ「豪徳寺」

【手順５】↑グーグルマップで「豪徳寺」を検索。他の駅やバス停が近くにあるか探してみる。なんと小田急小田原線「豪徳寺駅」が近くにあるではないか！しかも民泊定番人気駅「新宿駅」が乗り換え無しで行ける！ラッキー！乗り換え無しが重要ポイント！

出典：小田急小田原線　http://www.odakyu.jp/station/

【手順６】小田急小田原線の路線図をインターネットで検索。新宿駅まで乗り換え無し行くことを考えると豪徳寺駅沿線に外国人人気エリア「下北沢駅」「南新宿駅」がある。

民泊の穴場エリアは定番人気駅「新宿駅」「渋谷駅」「池袋駅」「浅草駅」などに比べて、家賃が安いので、稼働率が上がれば収益も上がりやすいので、オススメです。

不動産会社には、「豪徳寺に行く外国人狙いで、小田急小田原線沿線で民泊許可物件を探してください。」と依頼します。

まとめ

1：法律上は「旅館業法」だが、特別除外を受けられる
2：旅館業法適応除外のポイントは国家戦略特別区域での運営できる
3：制定されている民泊条例を満たす必要がある
4：民泊穴場エリアの探し方は、【乗り換えなしで人気駅まで行ける】をキーワードに探せ！

今回は民泊を巡る法律と、やっかいな旅館業法から脱する方法をご紹介させていただきました。まだまだ制定されたばかりのビジネスモデルですので改善の余地が多い部分ではありますが、本業以上の収入を得ることができる可能性を秘めています。

また、日本人に知られていない「外国人に人気スポット、穴場スポット」から「沿線」「アクセスしやすさ」の観点から、あなたの民泊お宝エリアを発見することで、高い収入を期待できます。

「ライバルの少ない「穴場」を見つけたので、稼ぐことができますか？」

不動産会社「ようやく民泊許可物件でました。しかも凄くいい条件です。」

私「ほ、本当ですか？すぐに内覧に行きます。」と内覧に行くと・・・

不動産会社「今すぐ申込しないと、おそらくこんなにいい物件すぐになくなってしまうので今申し込みしたほうがいいです。なんと、この物件は、

オーナーが一棟を所有している民泊許可物件なので強制退去リスクなし
駅から徒歩５分
新宿駅から１２分
８畳なので２人から４人収容可能
分譲マンションなのでつくりが綺麗で豪華
徒歩５分以内にスーパーがある

なので、かなりいい条件です。今すぐ申込しないと１番手取れなくなります。」

私「えっ？そうなんですか？じゃすぐに申込します。」

私の心の声「せっかくのチャンスを逃したくない。しかも、ライバル物件を確認すると２軒しかないから、ここは穴場だ！！絶対儲る！」

内覧の足で申込した後、帰宅し調べまくりました。
当時民泊の情報が全くなかったですので本当に不安でした。

その結果・・・

私はその物件を辞退しました。理由は、

ライバルが少なく過ぎて、そもそも外国人に人気がない。または知られていないエリア！
８畳で４人入らなくはないけど、狭いので稼働率が上がらない可能性と、高い評価を得ることが難しい可能性があるためです。

ライバルが少ないということは、お客さんもいないこともあります。そもそもそのエリアが外国人に人気のないエリアかもしれません。周辺のライバル物件の稼働率を必ず確認してから物件契約するようにします。

無料Ebookでも書いていますが、あなたが８畳の物件で収容人数が２人でも４人でも、稼働率が上がろうが下がろうが、不動産会社は全く無関係なのです。なぜなら、不動産会社は仲介手数料が「利益」なので、当然のことです。だから自分の身は自分で守る必要があります。

釣り人の少ない場所で、釣りをするとそもそも魚がいないことがあるので注意！

釣り人（ライバル）がいないと、魚（お客さん）がいないこともあります。
必ず、穴場でもお客さんがいるのかを確認します。リサーチの仕方は、

airbnbのサイトで最寄りの駅名で検索して、金額が表示されるので確認します。確認するポイントは、

物件は何軒くらいあるのか？最低でも７軒から１０軒くらいあるといいですが、必ず稼働率をカレンダーで確認します。稼働率が１５％から２０％の物件が１０軒中６軒あると「稼働率があがるエリア」として考えてOKです。また１０軒以下でも稼働率８０％以上が５軒中４軒だとしたら「超穴場」ということになります。
宿泊料の相場はいくらくらいなのか？
宿泊料相場の最低価格で７０％稼働（２０日）で家賃、光熱費、wifi、代行会社支払いを引いても黒字になるか？

などです。他にもエレベーターがあるか？駅から近いか？などの詳細もありますが、ライバルリサーチでは上の３つでも十分です。

あなたが民泊を始めたいエリアの周辺稼働率を確認してから、部屋を借りることがポイントです。