【保存版】【airbnb物件の探し方】確実に収益を出す３つのポイント

Airbnbを副業として本業以上の収入を得るためには、収益を確実にあげることができる物件探しが重要になります。物件の探し方によって収益が出るか、１ヶ月後に撤退するのか！これぞ運命の別れ道です。民泊が法律的にグレーである以上（厳密には民泊の認可を受けないと違法）関係者から許可をもらう必要があります。それは、【不動産会社、大家（オーナー）、管理会社、管理組合（住民で構成）】の誰が民泊に許可をするかによって民泊経営で稼げるかどうか決まります。

多くの民泊経営者は彼らに秘密でやっている人が多くいますが、バレると強制退去、取り締まり、摘発、損害賠償請求されることもありますので十分に注意が必要です。実際に秘密でやっていて大家にバレて損害賠償請求されている人を知っています。大家と賃貸借契約を結ぶため、物件を借りるあなたは契約違反をすると、賠償責任を負うことがあります。さらに損害賠償請求など法的手段を取られると副業として民泊に取り組んでいる人は職場に副業がバレてしまうリスクがあるので、しっかり戦略を立ててから民泊を始めることをおすすめします。

たいていの場合、大家や管理会社にバレたとしても強制退去となり損害賠償請求までされることは少ないです。バレたホストの中には住民権を行使して初期費用が回収できるまでバレてから２年間物件を使い続けたというツワモノさえいます。逆に既に民泊経営が成功している人から稼げる情報を得ることで成功する戦略を立てることができます。戦略を立て、事前にリスクを知っておくことで副業でも民泊は在宅権利収入として高収入を得ることができるようになります。

そこで今回は、

【airbnb物件の探し方１】一軒家とマンション・アパートどちらが稼げるのか？メリットとデメリットとは？
【airbnb物件の探し方２】民泊許可物件と無許可物件どっちが稼げるのか？
【airbnb物件の探し方３】不動産会社に探してもらう方法

について記事を書いていきます。

【airbnb物件の探し方１】一軒家とマンション・アパートどちらが稼げるのか？メリットとデメリットとは？

まず一軒家とマンション・アパートのどちらで民泊営業をするのかを決めます。ではそれぞれの特徴を見ていきます。民泊営業を行うエリアにもよりますので良く確認した上で契約します。あなたが民泊を始めるエリアでは一軒家とマンション・アパートどちらが多いのか？ニーズがあるのか？を実際に確認します。ではまず一軒家から見ていきます

マンション・アパートに比べて上下左右の階から「うるさい」という騒音の苦情・クレームのリスクが少ない。
窓が多いため明るいので、部屋の写真が綺麗に撮れる、実際に宿泊したときにも印象が良い。
比較的広いスペースを確保できるので、大人数を宿泊させることができ高収益につながる。
無料の駐車・駐輪スペースがあると稼働率アップする。
都心部には一軒家の民泊が少ないため、大勢で外国人が日本に滞在するときに対応できるので売上が期待できる。
今後、簡易宿所営業許可を取れる可能性が高い。最低でも客室の延床面積が33平方メートル以上（約18畳）必要であり、受付設置が必要になるが、一軒家は将来的に法的に対応しやすいと言われている。
大家と交渉することによって、自由に改装できることが多い。壁一部分だけに壁紙を張り替える「アクセントクロス」を導入しやすく他の部屋と差別化しやすい。

⇒アクセントクロスとは・・・
部屋の壁の一部分を、他の壁とは別の色や模様の壁紙に張替え、部屋にアクセントをつくることを言います。このようにアクセントをつくることによって部屋を明るく見せたり、広く見せたり、おしゃれに見せたりすることが出来ます。大きさにもよりますが、部屋全体の壁紙を変えるより時間もお金も少なく出来ることが魅力です。大きさにもよりますが2万円から4万円位です。

【×一軒家デメリット】

広い物件の場合、家具、家電、設備品など初期コストがマンション・アパートよりも高い。
隣接する場所に森や川、飲食店などがあると季節によっては虫やゴキブリ発生の可能性がある。
「一軒家だから騒音の苦情は大丈夫だろう」とゲストが判断して、逆に騒ぎすぎて通報されるリスクがある。
外国人の出入りを近所の人に見られると通報されるリスクがある。
広いスペースなので家賃・掃除を外注する場合、運用コストが高くなり、稼働率が悪いと赤字になる。
ゴミ出しをルール通りしないと近隣から苦情・クレームとなる。
大人数の外国人ゲストに対応することが多いため、民泊営業初心者には向いていない。

外国人が建物に出入りをしていても集合住宅なので基本的に人の出入りが多いのでバレづらい。通報されても「ウチではありませんと言える」またそのように対応しているホストが多い。
一軒家ほど広い物件であることは少ないので、家具、家電、設備品などの初期コストが少なく民泊を始めることができる。
建物の構造上、虫、ゴキブリの発生リスクが低い。
一軒家に比べて、家賃が安い物件が多いので、稼働率が低いときに赤字リスクも低くなる。

壁１枚で隣の部屋とつながっているので、騒ぐと「うるさい」と苦情・クレームとなる。
同じ建物内に変な人が出入りしているとトラブル発生やレビューに書かれる可能性がある。
ゲストは部屋が禁煙という認識からマンションのエントランス、バルコニー、ベランダなどでタバコを吸い、苦情・クレームとなるケースがある。
エレベーターのない建物の場合、３階から上の物件だと稼働率が悪くなるデータがあるので要注意！！

【airbnb物件の探し方、ポイント】
（一軒家とマンション・アパート）

森、林、川、飲食店に隣接していないか？（虫、ゴキブリなどの発生リスク）
隣接する住居用の建物に近すぎないか？（騒音のリスク）
家賃が高すぎないか？⇒収益計算の記事を確認してください。
ゴミ捨て場が近くにあるか？
近くに小さい子供の多く住む住宅街、保育園・幼稚園・小学校がないか？（親が通報するリスク）

ゴミ捨て場が24時間捨てることが出来るか？
1階に飲食店など食べ物を取り扱うお店がないか？（虫、ゴキブリなどの発生リスク）
エレベーターがあるか？ない場合は３階以下の物件にすること。（ゲストは大きいスーツケースを持っていることが多いため）
無人で鍵の受け渡し、返却してもらうため、キーボックスを取り付ける場所があるか？または、オートロックの外にゲストが開けることができるポストがあるか？

※分譲マンションの場合「ファミリー向け」か「投資用」かを確認します。当然、投資用は苦情・クレームリスクが少ない。なぜなら、他の物件の所有者は投資用なので住んでいないことが多いので比較的民泊経営していても安全。一方、ファミリー向けは治安を重視するため住民同士の付き合いが多く、管理組合（住民で構成）や管理規約でで民泊を禁止している分譲マンションも増えています。不特定多数の外国人が出入りすることを嫌う人が多いのです。

※単身マンションの場合、他の住民が部屋にいる時間が少ないため苦情・クレームになりづらい。私の友人の民泊経営者は、歌舞伎町のど真ん中に無許可物件を借りてコッソリ運用していました。「なんでバレないの？」と聞くと・・・

「他の部屋に住んでいるのは、水商売の人か、怖い人だから、そもそも夜、部屋に居る人がいないらしい。」と。

これは例外ですが、あなたが民泊を始める物件がどのような住民が他に住んでいるのか確認する必要があります。これは不動産会社に物件を借りるときに聞けば確認してくれます。

民泊の条例で規定されている25平米以上の物件がおすすめ（民泊が全国解禁になった際、有利になる可能性がある）
自治会、町内会、役所、保健所、学校、警察署など民泊を追いだそうとする施設が近くにないか？
駅から近いか？遠い場合でも物件まで楽しんで歩けるか？（商店街など）
近くにスーパー・コンビニ・コインランドリーがあるか？
ポケットwifiがつながるか？
駅から物件までわかりやすいところにあるか？スムーズにチェックインできないで迷っていると「外国人がウロウロしている」と通報されるリスクがあります。

上記にあげたポイントはクリアしていれば稼働率やレビューがあがりますが、全ての条件を満たす必要はないので参考にしてください。

【airbnb物件の探し方２】民泊許可物件と無許可物件どっちが稼げるのか？

そもそも民泊許可物件って何？と思う人もいるので先に書いておきます。民泊の物件探しをするときに不動産会社から良く言われるキーワードです。民泊許可物件とは先にも説明した通り、物件の【管理会社、大家（オーナー）、管理組合（住民で構成＝自治会のようなもの）】が許可を行います。

よくあるパターンは、

大家（オーナー）のみ許可
管理会社のみ許可
大家（オーナー）と管理会社の2者許可

ですが、お気づきのように管理組合は許可することはまずありません。
理由は住民で構成されており、マンション内の治安を維持することが目的だからです。一方、大家と管理会社は、民泊でもトラブルなく部屋を借りてくれれば誰でもいい。という本音がありますので許可を出すということです。

民泊を始めるにあたって、理想の許可形態は【大家（オーナー）と管理会社の2者許可】です。

私が実際に運営する物件の中にはもちろんこの2者から許可を得た物件もありますので強制退去リスクは非常に低く、安心して物件を運用できるとういうわけなのです。

そして、許可物件と無許可物件ではそれぞれメリットとデメリットがあります。

＜許可物件の特徴＞
大家また管理会社が許可をしている物件は、家賃が上乗せされていることが多いです。大家も管理会社も民泊営業を目的で物件を借りたい人は家賃上乗せしてもニーズがあるので借り手がいると気づいています。この場合、当然、通常の賃貸物件よりも月額コストが高くなります。ちなみに私の民泊営業している物件で最大6万円アップという物件があります。それでも許可物件のメリットが多いと判断したため契約しており稼働率は90％以上です。

家賃の他に、敷金・礼金ともに2ヶ月分というのも数多くあります。最近では礼金2というのは見栄えが悪いと思ったらしく、保証金2ヶ月分とする不動産会社も増えています。保証金とは戻ってこないお金なので礼金と同じです。単純に言い方が違うだけです。

＜許可物件の最大の特徴は・・・＞
強制退去のリスクが低いため、ホストが精神的に安心できます。無許可物件で民泊経営する後輩は、民泊の代行業者から電話がある度に「民泊がバレたのかも？」とドキドキする毎日を送っていると言っています。毎日スリルを味わいたい人はそれでもいいかもしれませんが、精神的健康に良くないです。また強制退去の可能性が低い許可物件では、資金的に次の民泊物件を検討することができます

※重要・・・民泊許可物件が少なく希少価値が高い言うことで、それを逆手に取り、詐欺のようなことをする業者がいるのも事実です。それはここでは書けないので巻末をご覧ください。

＜無許可物件の特徴＞
大家や管理会社に民泊がバレると強制退去の可能性が高いです。場合によっては損害賠償請求する大家もいます。そうなると初期費用がムダになります。損害賠償請求されなくても初期費用を回収する前に、強制退去となった場合、赤字で撤退しなくてはなりませんので余剰資金を多めに確保する必要があります。損害賠償請求され弁護士を雇い、余分なお金がかかっている人もいます。

実は無許可物件はメリットもあります。

敷金・礼金・家賃が上乗せされていないので、初期コストと月額費用が少なく民泊を始めることができます。初期コストが少ないということは投資金の回収が早くなるということになります。また無許可物件は、綺麗な分譲マンションで行う場合、許可物件に比べて設備が綺麗な物件も多いので稼働率やレビューは高くなります。

1軒目は無許可物件でレビューを増やしてから2軒目の物件を始める人もいます。その理由はレビューが多いホストのほうが予約が入りやすくなるため、このような裏ワザを使う人もいます。この裏ワザを実践している人で、無許可物件で民泊を始めて2ヶ月で強制退去となった友人もいますので自己責任で覚悟してやる必要があります。

現在では、賃貸借契約書に「転貸可能」と文字を入れる大家、管理会社もいます。民泊を始めるときには、やはり民泊許可物件のほうが稼ぐことができると言えます。もちろん資金的に余裕のある人は、無許可物件と許可物件を同時に始めてみるのもアリかもしれません。

①民泊無許可営業はなぜ摘発されないのか？

民泊は日本国家が特区として認めた区域でのみ合法的に民泊営業ができます。それ以外の区域で民泊営業を行う場合、旅館業法の認可が必要になります。特区での届出、認可またはその区域外では旅館業法の許可を受けない限り、全て違法営業となります。

でも実態はそうではありません。なぜなら現在、東京は大田区のみ、関西は大阪府のみです。東京都大田区については民泊の認可についての無料説明会を大田区が開催し数百名受講したにもかかわらず届出はわずか2件でした。

Airbnbへの登録件数は2016年5月現在既に3万件を超えているにもかかわらず、民泊無許可営業がバレて最悪、摘発となっても旅館業法の罰則は「懲役6月以下、または罰金3万円以下」と罰則が緩いので届出をしない人が大勢いるのが現状なのです。

他の記事でもお話しましたが、民泊無許可営業の取り締まりには、行政の人材不足が原因という現状があります。

これは推測ではなく法律の専門家、行政としての見解です。単純に人が足りないのです。また法律的にグレーですが、その民泊が無許可営業かどうかを調査するためには、民泊の管理者の特定や事実確認など、人材と時間をかけて調査が必要になります。無許可営業の調査をするよりも新規登録の物件のほうがはるかに多い現状なのです。つまり追いつかないのです。

日本国家としても外国人観光客を増やし、大きな経済効果を期待しているので、政府の本音としては「民泊無許可営業の取り締まり」よりも規制緩和をして訪日外国人を増やしたいということなのです。

【airbnb物件の探し方３】不動産会社・民泊代行業者に探してもらう方法

許可物件を探すコツは「不動産会社に紹介してもらう」ことと「管理会社に直接聞く」ことです。とにかく自分の足を使う事が最大のコツです。色々な不動産会社に足を運びAirbnbを利用できる物件を探していると素直に相談しましょう。

不動産業界の方であればAirbnbの知識に明るい方も多いので、人によってはスムーズに話が進む場合もあります。勿論、全ての不動産会社が協力的とは限りません。むしろ、Airbnbのような利用法を嫌がる大家が多いので、話にならない不動産会社の方が多いと思います。もし、門前払いであれば粘っても仕方ないので、次の不動産会社へ向かいましょう。

民泊許可物件を扱うほうが儲かると気づいている不動産会社が増えているので、民泊専門担当者がいる不動産会社も出始めているのであきらめずに探してみることをおすすめします。

①民泊許可の出やすい物件とは？

民泊OKの物件を探すのは簡単な事ではありません。上記のように「足で稼ぐ」以外の具体的なコツとしては以下が挙げられます。

どんどん物件を増やしていくという前提で話をする
事務所利用可能の物件を積極的に探す

②どんどん物件を増やしていくという前提で話をする

不動産会社は手数料ビジネスなので、賃貸借契約が増えるほど手数料が得られます。そのため、今回だけの単発ではなく、継続的に複数の物件を賃貸するという前提で話をすることがコツです。そうなると不動産会社としても収入が増えるので、積極的にAirbnbを利用しての民泊がOKな物件を探してくれます。また、場合によっては大家との交渉までしてくれる担当者もいます。

③事務所利用可能の物件を積極的に探す

いわゆる「SOHO利用可能」という物件です。事務所も兼用して良いという物件のため、第三者の出入りや不特定多数の出入りには寛容な大家が多いです。そのためAirbnbを利用しての民泊に関しても、抵抗感が少なく、OKを出してくれる可能性も他物件と比べると高くなります。

いずれにしろ、大家を口説くハードルは決して低くはありません。また、管理会社はOKでも大家がNGというケースもあります。特にAirbnbは日本でまだ浸透していないため、そもそも「Airbnbって何？」という説明をしなければいけない場合があります。

そこまで想定して、Airbnbを説明するノウハウを準備しておきましょう。タブレットでサイトを見せるでも良いですし、ホームページを印刷してファイリングするでも良いと思います。どんな方法にしろ、相手に分かり易く伝えられるような方法も用意しておきましょう。

④コンサルタントや代行業者を利用する

上記までの事をしてもどうしても上手くいかない、または、そこまでする時間がないという方にはコンサルタントや代行業者を利用するという手段もあります。コンサルタント料や代行料はかかりますが、Airbnbを利用してすぐに回収できるのであれば、初期費用として計上しても収益は見込める物件がまだ山程あります。

今では、「Airbnb　代行業者」と検索すれば、たくさんのAirbnb代行業者が出てきますので、そこから選ぶと良いでしょう。副業で民泊を始める場合、本業がある人は代行会社を使わないと時間的にも厳しいので、代行業者をじっくり比較して選ぶことにより、副業としての在宅権利収入として収入を大幅にアップさせることができます。

まとめ

今回は、民泊の物件の探し方について書きました。実際に民泊経営をしている人でないとこのような現場での本音やカラクリを書くことはできません。

これから民泊を始める人は、

【民泊許可物件であること】
【賃貸マンションであること】
【不動産会社に探してもらう】

このような【物件探しのポイント】がおすすめです。既に１歩先に民泊を始めて成功している先輩たちからノウハウを学び、実践することで副業としても本業としても在宅に居ながらして収入アップを見込める民泊経営ができるようになります。