今回は、許可を取らずに運営している人がどのように運営しているのか？その実態についてお話します。あくまでも法律を守って事業を行ってください。情報の使いみちは自己責任で行ってください。
副業にもかかわらず民泊経営で本業収入を超えるために、さっそく運用する物件をAirbnbに登録します。
ただ登録するのではなく強制退去にならないように登録する必要があります。またネット上で多くのゲストに予約・宿泊してもらわないとお金を稼ぐことができないので、今日は稼働率をあげるための登録方法について解説します。
今回も、盛りだくさんです。
旅館業法の許可や行政から民泊の許可を取っていない物件については民泊がバレると強制退去になります。許可を取らずに彼等が強制退去を防ぎ、稼働率をアップさせている方法をご紹介します。
- 【強制退去を防ぐ方法①】物件の正確な位置は地図上に登録しない。
- 【強制退去を防ぐ方法②】宿泊最低日数１泊はNG？
- 【強制退去を防ぐ方法③】写真掲載するとき、建物全体を写さない。部屋から景色がわかる写真を掲載しない理由とは？
- 【強制退去を防ぐ方法④】ホストの写真を掲載するときにアップの写真を掲載しない理由とは？
- 【稼働率アップ】【airbnb部屋作り】民泊で使うベッドは●●●●●を選べ！
- 【稼働率アップ】【airbnb部屋作り】民泊ポケットwifiの選び方４つのポイント
というテーマでお話しますが「これ全て実践したら逆に稼働率下がりませんか？」とあなたは思うかもしれません。
ご安心ください。その逆で強制退去を防ぎ、稼働率をアップさせます。
【強制退去を防ぐ方法①】
物件の正確な位置は地図上に登録しない！
まず物件登録前に知っておくべきことは、旅館業法の許可、または民泊特区で届出をしないと違法となります。
民泊が法律的にグレーである時期、つまり今後「日本国家が民泊を全面解禁」とするまでの間は、民泊許可物件であっても（民泊許可物件とは、管理会社、大家（オーナー）のどちらか一方、または両方が許可している物件を民泊許可物件という）彼らの民泊許可を得ていても、管理組合（住民で構成）や警察や保健所に民泊がバレると強制退去になる可能性が高いということです。
民泊は法律的にグレーと言われているが、厳密には許可を受けないと違法。しかし多くのホスト（部屋を貸す人）がAirbnbで収入を得ているのも事実。
民泊経営を警察、保健所に通報すれば行政は対応しなくてはなりませんので、通報された人は強制退去に追い込まれます。これを「Arib（エアビー）つぶし」と言うことがあります。
次にこのエアビーつぶしを阻止する方法を解説します。
（１）まず始めに基本となるホストになる手続きをします。
まずは、Airbnbのトップページから「ホストになる」をクリックします。
Airbnb（サイトの名前と会社名は同じ）では「ホスト」とは物件を運用してゲストに部屋を貸す人をいいます。宿泊する人を「ゲスト」と呼びます。部屋のことを「リスティング」と言いますので覚えておいてください。
※Airbnb
https://www.airbnb.jp
（２）部屋の詳細情報を入力
登録画面や順序は頻繁に変更になりますのでこちらでは、ポイントだけを説明します。
民泊で運用する「部屋」の詳細情報を入力します。ベッド数や居住地などの登録です。
続いて、物件位置を地図に入力します。以下の画像のように地図が出てきますので、自分の登録したい物件の場所にピンをドラッグして場所を確定させます。
旅館業法、簡易宿所の許可を取られていない人たちは、物件の正確な位置がバレてしまうと、エアビーつぶし（保健所や警察に密告されること）に合うことがあるので、予約を入れないと正確な位置は確認できないように設定しています。
物件の位置がサイトを見ている人に、バレないように地図では「正確な位置」を少しずらして登録します。
「えっ？それではゲストが部屋に辿りつけないから苦情になるのでは？」・・・
あなたはそう思うかもしれません。
ここで少し考えてみてください。民泊は法律的にグレーと言われている中
「なぜ、今、民泊経営している人はバレて強制退去にならないの？」・・・
あなたは、そう思ったことはありませんか？
そのカラクリは、民泊は本来、旅館業法の許可、民泊特区であれば届出と認可が必要です。
その許可を取らずに民泊経営してもバレないのは、単純に保健所に調査する人材が不足しているためと専門家は言います。
民泊無許可営業の取り締まりをする人材が行政に不足しているため、通報された案件のみを摘発しているという現状なのです。
もちろん、宿泊予約を完了した時点で正確な場所を教える必要があるので宿泊者にはバレますが、そこまでスパイのようなことをして通報する人は少数派です。よほど恨まれているか、運悪く性格の悪いライバルに警察か保健所に通報される場合だけです。
彼らは、実際に宿泊予約を入れてきます。そんな彼らに宿泊予約させないためには・・・
【強制退去を防ぐ方法②】
宿泊最低日数の設定方法とは？
【エアビーつぶしをつぶせ！】
民泊を通報する彼らに宿泊予約させないために、最低宿泊日数を２日以上に設定しているようです。
なぜなら、スパイとしてあなたの民泊の物件位置を調べようとしている人は、宿泊予約を実際に行いますが、宿泊費用だけ支払って宿泊しない人もいます。そのようなスパイに対してハードルをあげるのです。最低宿泊日数が１日であれば１泊分の宿泊料だけで通報できるのです。そしてあなたの物件の場所が特定してしまいます。
そこで最低宿泊日数を２日以上にしてあれば２日分の宿泊費用が必要になります。さらに３日以上にすればハードルは上がり、通報リスクは減少します。しかしAirbnbの運用をホストとしてスタートして１から２ヶ月位までは最低宿泊日数１泊でもライバルが少ないエリアであれば通報の心配はないでしょう。
これは旅館業法の許可を取っていない人、民泊特区以外で【無許可物件】でコッソリとやっている人が、実践しているノウハウです。それと・・・
民泊無許可物件で民泊営業をしている人は必ず実践しているようです。
管理会社にも、大家にも、管理組合にも（奥さんにも、旦那さんにも、愛人にも、彼氏彼女にも（冗談です））内緒でやっている人は強制退去リスクが高いので、必ず使うノウハウのようです。
特に民泊経営を管理規約の厳しい分譲マンションで無許可物件でやっている人や、町内会がうるさいようなエリアでは民泊を追い出したい傾向にあるので要注意です。
（３）部屋の登録は最も人気の高い「まるまる貸し切り」タイプにせよ！
次に掲載する部屋のタイプを選択します。
- 「まるまる貸し切り（一世帯すべての住空間を貸し出す）」
- 「個室（自宅の一部を貸し出す）」（リビング・ダイニングはホストとシェア）
- 「シェアルーム（ほかの人と一緒にシェア）」（全ての部屋においてシェア）
これら3種類から選びます。
「異文化を学びたい」
「現地の人と交流したい」と言う人は、
「個室（自宅の一部を貸し出す）」や、
「シェアルーム」を好む人もいますが、一番人気は「まるまる貸し切り」です。
どれかを選択できるのであれば絶対に「まるまる貸し切り」を選択します。
特に民泊を副業として高収入が欲しいのであれば稼働率も圧倒的に「まるまる貸し切り」が人気なのでこちらを選択します。
（４）【稼働率アップ】【airbnb部屋作り】
ベッドは●●●●●を選べ！
続いて、ベッドルームやベッド数を登録して宿泊できるゲストの人数を決めます。
ベッドルームの数は予算や物件によりある程度決まっていますが、ベッドタイプはあなたが選ぶことができます。
１DKや１Rの場合、ベッドが１台か２台しか置くことができない場合、
さて、あなたは稼働率アップさせるために、どのベッドタイプを置くべきだと思いますか？
- シングルベッド
- セミダブルベッド
- ダブルベッド
- クィーンサイズベッド
- キングサイズベッド
- ２段ベッド
部屋のコンセプトにもよりますが、物件の稼働率をアップさせる【ベッド選び】のポイントは【セミダブルを選べ！】です。
ベッドを何台も置くことができるような部屋の広さの場合でも、セミダブルを選ぶことで部屋を効率的に活用できます。
地方の一軒家の物件でダブルベッドが何台も置くことができる場合は、ダブルベッドでも問題ありませんがこの場合でもセミダブルを複数台置いたほうが初期コストの面からもおすすめです。
もちろん和室しかないような物件については布団を置くなど、部屋のコンセプトを優先します。駅の近くで限られた部屋のスペースで民泊経営する人は、セミダブルを迷わず選んでください。セミダブルが置けないときはシングルベッド2台になりますので状況によって選んでください。しかし、シングルかセミダブルを選ぶことが出来る場合、
シングルベッド２台よりも「セミダブル１台＋ソファーベッドまたは布団」が稼働率アップするというデータがあります。
（５）タオルは最大人数の４倍用意しておくと便利！
次に、アメニティなどの備品や設備の登録をします。タオルやポケットwifi、シャンプーやテレビなど、宿泊者が快適に過ごせるような備品や設備を登録します。できるだけ宿泊者がくつろげるような環境を整えることが重要です。
特にバスタオルとハンドタオルは１人２枚ずつ部屋に用意しておきます。
そして洗濯用として更に２枚ずつ用意するので最低でも人数×４の枚数は必要です。
４人部屋であればチェックイン時にバスタオル、ハンドタオルそれぞれ、
1人×2枚×4人＝8枚設置、そして8枚を清掃時に交換します。
したがって4人部屋であれば4倍の16枚用意します。
（６）【稼働率アップ】【airbnb部屋作り】
ポケットwifiの選び方４つのポイント
日本よりもインターネットが普及している外国人にとっては、絶対になくてはならないものです。最近、非常に多いクレームとして月末になるとポケットwifiに速度制限がかかり、メールの受信すらできない状態で最悪であった。というレビューを書かれてしまい稼働率が下がるという相談件数が増えました。
この現象は月末までにゲストが滞在中に大量の動画を見たことにより、wifiが容量オーバーして制限がかかってしまうケースです。
一度でもポケットwifiの低いレビューを書かれてしまうと、稼働率がガクンと下がります。これは民泊経営の生命線と言っても過言ではないでしょう。
以下に民泊専用としてレンタルしているポケットwifiを紹介します。
以下、条件等については書き込み当時の情報なので申込時は各自確認してください。
- ポケットwifi選び４つのポイント
- 月額費用
- ２年縛りがないか（２年経過前に解約すると違約金が発生する場合がある）
- 容量制限がないか
- 紛失・破損・故障対応しているか（ゲストが間違えて持ち帰るケースに対応できるか）
A:民泊wifiのジェイピーモバイル
月額3,980円（安心サポートパック（紛失・破損・故障対応500円込、未加入可）×税＝4,298円
2年縛りなし
【Aについては・・・】
ダウンロード無制限と書いてありますが、利用規約を読むと1日のパケット通信量5GB以上と書いてあります。平均的な動画で41時間以上閲覧することになるので、日本滞在中にゲストが１歩も外出しないで、一睡もせずに動画を見続けたとしても24時間は見ることができるという計算になるので実際制限容量に達するのはまずないと判断。以下規約抜粋。
第21条（公正利用と制限）
1、すべての方に公平公正な通信の利用を提供するため、提供する通信事業者による政策または当社の判断により、申込者あるいは利用者が過剰な通信（例：１日のパケット通信量5GB以上）を行った場合、利用中断または利用制限を行うことがあります。また、動画ストリーミング・オンラインゲーム・ＶＯＩＰ・ＦＴＰ等負担の大きな通信は、利用制限を行う事があります。
4、当社は申込者あるいは利用者が月のパケット通信量が30GBを超えて使用した場合または使用が想定される場合、第１５条３項に定める重大な支障を与える様態における本サービスの利用とみなし、同条に定める通り契約の解除を行うことこととします。尚、契約解除となった場合においても、申込者が支払済みの契約事務手数料及び利用料金その他の料金については返金しないとものとします。
B:民泊wifi
月額4,500円
2年縛りはないが利用規約には最低契約期間2ヶ月とある。
第6条（契約の単位）
3.最低契約期間を2ヶ月とする
【Bについては・・・】
使用量実質無制限と書いてありますが「※万一制限がかかった場合、月末一週間に限り代替品をお持ちします。」と更にHPに書いてあります。しかし利用規約にはその容量制限が書いていないので不安を感じます。
以下利用規約抜粋。
第3条 速度制限
1.特殊な契約により、制限はございません。但し、キャリア判断によりヘビーユーザーとみなされた場合はキャリアの判断による制限が発生する場合がございます。
2.その他条件は、SoftBankの提供する303ztの条件に準じます。
「えっ？無制限じゃないの？しかもヘビーユーザーと誰が判断するのか？」
私には意味がわかりません。
ソフトバンクに行き、303ztは容量無制限ですかと聞いたところ、即答で「無制限ではありません。」と答えがかえってきた。
果たして本当のところはどうなのか？？？
ちなみにBは紹介報酬プログラムがあるので、その分少し月額費用が高めに設定してあるようです。そのためネット上ではBをおすすめする人が多いです。私は紹介報酬プログラムには参加していません。なぜなら私はAを導入しているからです。
私はAを導入しています。理由は・・・
- 英語（電話）、中国語（チャット）のサポートがついているということ
- 容量無制限と両社ともに書いてあるが、規約では制限がある。Bについては詳細不明。Aについてはその制限に達することはまずないと判断。Bには制限容量の記載を見つけられないので不安。
- 月額費用が安い。
今までの「ポケットwifi」にある「2年縛り」がないので契約しやすくなっているのは事実。条件は似ているのでお好みでお選びください。
ポケットwifiに追加して部屋に【固定のwifi】つまり無線LANがあれば最強です！
私の物件には無線LANとポケットwifiが両方設置してあります。当然、稼働率は90％以上！
ポケットwifiは、稼働率アップのための絶対条件なので必ず導入してください。
（７）利用可能なスペースの入力
さらに、ゲストが使えるスペースを登録します。例えばキッチンであったり、洗濯機であったり、特に「シェアルーム」や「個室」の時には、利用できる場所を明確する事でゲストは安心します。
エレベーターがない場合は、嘘はつかずにこの物件はエレベーターはないですが2階です。階段はゆるやかな15段です。などとハッキリ書いておきます。チェックインしてゲストが「エレベーターがないとは聞いていない」となり、苦情・クレームになるので嘘はつかずにエレベーターがないときは「エレベーター」の項目のチェックを外します。
その代わり、エレベーターがなくても魅力的な「部屋づくり」をします。
例えば、お水を冷蔵庫に入れておく、コーヒー、お茶、お菓子、漫画本などを無料として提供することでライバルより【稼働率をアップ】させることができます。
抹茶のキットカットを写真に掲載すると稼働率が上がるというデータもあります。
（８）宿泊する準備をしよう
お部屋の詳細登録が終わったら、いよいよ宿泊者を受け入れる準備をします。
はじめに写真をアップロードします。この時の写真の撮影は、稼働率を上げる非常に大事な鍵を握ります。
A：稼働率を上げる最も大事なこと「写真撮影」についてお話します。
プロのカメラマンに撮影をしてもらうことがベストです。
Airbnb社では、プロのカメラマンに無料で撮影依頼することができますので必ずチェックしておきます。以下に「条件を満たすホストであれば写真撮影は完全無料です。」と記載がありますがその条件は書いていないので不明です。
※airbnbプロによる写真撮影
https://www.airbnb.jp/info/photography
ただし依頼してすぐに撮影に来てくれないので、急ぐ人は自分で撮影するか、できる人に依頼します。できる人に頼む場合は、知り合いに頼むのが早くて安いです。外注を使う場合はランサーズ、クラウドワークスという外注マッチングサイトを活用するとリーズナブルな価格で依頼できます。
ランサーズ
http://www.lancers.jp/
クラウドワークス
https://crowdworks.jp/dashboard
賢いやり方としては、まず自分で撮影した写真を登録して、その後Airbnb社のカメラマンが撮影した写真が出来次第、順次変更すれば予約開始を早く始めることができます。
【自分で撮影する場合も出来れば一眼レフで撮影】
スマホなどでも撮影することができますが、初期投資と思って一眼レフで撮影することをお薦めします。プロのカメラマンに依頼している人もいる中だと、スマホの画質だと負けてしまいます。もちろん、スマホでも綺麗に撮影できますが、予算に余裕のある人は購入してもいいでしょう。
スマホで撮影する場合、昼間に撮影し、内側カメラに切り替え、部屋の天井の角から撮影することで部屋を最大限に広く見せることができます。
【広角レンズを利用する、太陽光を逃さない】
お部屋を撮影する時のコツは角から広角レンズで撮る事です。そのような角度とレンズで撮影すればお部屋が広く見えます。また、必ず日当たりの良い太陽の光がお部屋に入っている時間帯に撮影をしましょう。出来れば直射日光ではなく、レースのカーテンを一枚挟んだ太陽光の方が自然光に見え綺麗に撮影できます。
【お部屋だけでなく、観光地など周辺の写真を載せる】
載せられる写真は室内だけではありません。もし、観光地に近かったり、大きな有名施設があったりする場合にはそこも撮影して載せましょう。特に土地勘のない方には、周辺にどのような施設があるかを紹介するだけで安心感を与えられます。
まずは、室内の写真を、
「いかに見栄え良く撮るか」そして、次に
「お部屋以外のアピールポイントをいかに盛り込むことが出来るか」
この二点を重点的に考え、写真撮影を行います。部屋の写真の出来によって稼働率をアップさせることができます。
【強制退去を防ぐ方法③】写真掲載するとき、建物全体を写さない。部屋から景色がわかる写真を掲載しない理由とは？
地図の記事でも説明しましたが、民泊物件の場所が特定されると、民泊無許可営業の場合、警察に通報され強制退去になることがあります。実態は罰則がゆるいために、ほとんどの方が民泊は無許可営業と報道されています。（民泊無許可営業と許可物件の意味は異なります。）
通報があってもホスト特定と立証が大変困難で、実際には調査が入ることも現実的には難しいという新聞記事をよく見かけます。
それを避けるために、物件を特定できるような「建物全体写真」「窓からの景色」は物件特定の手がかりとなるため、そのような写真掲載しない人がほとんどです。時々、分譲マンションの正面玄関の写真でマンションの名前を写真に掲載している人がいますが、旅館業法無許可であれば通報されます。
つづいて、最寄りのスポットやお部屋のアピールポイントを記載します。
ゲストが注目する施設やお部屋の特徴などを記載しましょう。
こんなゲストにぴったりの項目は、全てにチェックを入れてそのように部屋づくりをします。
対象となる人は多いほうがいいので、全てを対象とします。
上記の項目を入れると自動的にお部屋の紹介文が作成されます。あくまで見本ですので、自分なりにアレンジを加えてゲストに響くような文章に変えましょう。コツは「立地」と「室内情報」を端的に伝える事です。
例えば「〇〇駅徒歩●分で周辺には〇〇があり・・・」
「2LDKで築5年ので綺麗なおお部屋で・・・」などのようなイメージです。
【強制退去を防ぐ方法④】★ホストの写真を掲載するときにアップの写真を掲載しない理由とは？
これも本人を特定され、通報されないようにするために、ホストの写真はアップで掲載してはダメです。そして少し遠めの写真にします。Airbnbはホストと交流したいという外国人も多いので、反応がいいのは「女性」の写真です。その次に「夫婦」の写真です。
男性は女性のホストの物件に宿泊する傾向にあります。単純に男性ゲストは女性ホストに会いたいようです。そして女性ゲストはホストが女性だと「逢う機会」があっても安心できるので女性ホストは稼働率が高いと言われています。
したがって、ホスト写真の稼働率の高い順位は、
- 女性１人
- 夫婦
- 家族
となります。男性で女性の写真がない人はお母さん、兄弟などの女性の写真を少し遠めで使わせてもらいます。彼女だと別れたときにホストが変わってしまう場合、他人の写真を使っているとAirbnb社にアカウント停止になるので要注意です。
奥さんの写真でもいいですが、収益があがると報酬を請求されたという笑い話もあるので先のことを考えて使わせてもらいましょう。
無理に上記の写真にすることもありません。男性１人のホスト写真でスーパーホストとして高い稼働率で稼いでいる人もたくさんいるので、そこまで無理する必要はありません。あくまでもデータです。
また、自己紹介は日本語と英語で書いておくと良いです。なるべく自分のプロフィール（年齢や職業、なぜこのお部屋を貸しているかの経緯）を公開するとゲスト側もホストの素性を知れて安心です。
最後に民泊経営する上で大切なことは、ホストはホテル業を求められているのではなく、ゲストは海外のお友達のお家に遊びに来る感覚でAirbnbを使うと言われています。しかし、ホテル並みの綺麗な部屋が人気が高いことは言うまでもありません。
（９）つづいて、電話番号を登録します。
電話番号は宿泊予約をしたゲストにのみ公開されます。携帯番号でOKですが、海外からの通話になるので携帯番号であれば最初のゼロを省略して入力します。
090-1234-5678 ⇒ +81のあとは、09012345678 と入力します。
（１０）予約システムを設定する
つづいて、今まででAirbnbを利用したことがあるか、どのくらいの頻度でゲストを宿泊させたいかを登録します。そして、それぞれカレンダー上で宿泊できる（家に泊めても良いと思っている）日にちを設定します。後は、利用可能日数やチェックイン時間なども細かく設定する事が可能です。つづいて、料金を設定します。「変動型料金設定」と「固定型料金設定」の2種類があります。
料金を設定する時は、必ず周辺の状況を調査しましょう。実際にAirbnbに登録している近所の同程度の物件をチェックし金額を決めましょう。その競合物件をゲストが見た時に、自分のお部屋がどう判断されるかをイメージしながら料金を設定する事が大切です。
ここまでで全ての設定は完了です。以下画像の「ホスト」欄にカーソルを合わせ、「リスティングの管理」を選択すると、ゲストからどう見えているかを確認する事ができます。
（１１）アメニティ、設備・備品について
ゲストが部屋を選ぶ時には、場所やチェックイン日を選び、金額、場所、写真などでお部屋を判断します。もし、その時にいくつか同じようなお部屋があった場合には、そのお部屋の設備や備品、アメニティの種類で判断します。特に、以下のような事に気を付ければ稼働率が上がりますので是非実践しましょう。
【アメニティ・設備】
バスタオルやハンドタオルは新品を用意しておくのがベストです。また、新品である事が分かるように紹介文に記載したり、「NEW」などの紙を置き、それを写真で撮り掲載したりすると良いです。ホテルなどと最も大きく違う点は「衛生面」なので、それをしっかりアピールする事が大切です。
【洗濯機】
ホテルに泊まった時に洗濯機が欲しいと思った経験はありませんか？それと同じでAirbnbを利用して宿泊するゲストも洗濯機を利用したいと考えています。洗濯機がある物件だとゲストの一番大きなメリットは、荷物が少なくて良いという点です。洗濯機が使える事が事前に分かれば持ってくる衣類が減って荷物が減ります。
洗濯機が利用できる物件は今や数多くあります。優先順位としては高いので出来る限り設置を検討してください。洗濯機、電子レンジ、お湯をわかるケトル、コーヒーメーカー等はリサイクルショップ等で安く入手できるのでおすすめです。
私が良く使うのは、全国で行っている「売ります」「あげます」というサイト。
「取りに来てくれたら、あげます。」とかユニークなものもあります。
以前は、民泊の家具、備品すべてセットで３万円という破格のものがありました。見た時は既に【受付終了】になっていました。
お宝がたくさん眠っている感じです。
ジモティ
http://jmty.jp/
まとめ
今回は誰も教えてくれない情報を本音で書きました。民泊を副業として本業を超える収入を得るコツは、
【強制退去にならないように民泊を経営する】
【稼働率をアップ】させることが非常に重要なのです。
常にゲストが快適に滞在できることを考えることで、稼働率は自然とアップし、高いレビューもどんどん増えます。民泊で稼ぐコツは「ゲストをもてなす」ことであると、高収益を得る民泊経営の先輩たちは声をそろえて言っています。