副業でAirbnbに取り組む人が多く、運用代行会社を探している人も多いので私が実際に使ってみて感じた、これだけは必ず抑えておくべきポイントについて解説します。
そこで今日はAirbnb運用代行会社を使って稼ぐため、
- 【ポイント１】収益見込物件の３つのチェック項目
- 【ポイント２】【運命の分かれ道！】条件のいい物件の確保の仕方
- 【ポイント３】意外と知られていない契約前入金と契約拒否できる保険契約
について書いていきます。
収益見込物件の３つのチェック項目
Airbnb運用代行会社から収益見込物件の紹介メールが届いたのですが、一瞬でなくなるほどの物件争奪戦！という現状。一瞬と言っても紹介メールが送信された1時間後にはもう申込が入ってしまい、一番手は他の人に取られてしまいました。
そこで誰よりも早く１番手を取るために、これさえクリアすれば【収益見込】と判断できるチェック項目を紹介します。
民泊運用代行会社から届いたメールは次の通りです。
「早速、収益シュミレーションを行い、収益見込物件と判断された物件を紹介いたします。本日、入ってきたばかりの新着情報ですので、他の不動産会社にはまだ情報は出回っていないと思われます。
オーナー様と管理会社の許可が得られているので【許可物件】になりますが、騒音などが立て続けに起こり管理組合から注意される場合は、退去せざるを得ない形になりますのでそのリスクはご了承ください。（これは民泊許可物件であれば、どこも同じで不動産会社は形式上言う内容です。）
同じ建物内で2部屋の空きがございますのでご紹介します。本日夕方には他社にも公開される案件ですので、お早めの決断をお願い致します。以下収益シュミレーション結果です。
- 収益性 90点
- 宿泊人数 ６名～８名
- 宿泊費 20,000円～22,000円
- 売上 50万円（同建物の稼働率が良いので25日稼働計算）～57万円
- 利益 24万円～31万円
- 初期費用 約105万円
このようなメールがあったので、これが好条件物件なら【秒単位で早いもの勝ちの争奪戦】になること、間違いありません。なぜなら、実はこれは2回目の収益見込み物件の連絡で、1回目は先程の通り、メールをもらってから2時間後に連絡したときには既になくなっていました。つまり他の人に申込されてしまったのです。
だから、ここからは最高速で「自分でチェック」します。
収益見込物件の３つのチェック項目は、
- 最寄りの駅から徒歩10分以内か？
- エレベーターがあるか？
- 月額売上見込ー家賃ー経費＝収益が残るか？今回の計算式は、
- 【売上40万円（私は宿泊費2万円×20日の稼働率70％計算）】－【家賃19万円】－【光熱費1万円】－【Wifi4000円】－【代行費3万円】＝利益166,000円
これをチェックしたらインターネットで「物件住所」と「建物名」を検索して物件写真を確認します。たいていの場合、物件写真をインターネットで見ることができます。住所で見つけることが出来ない場合、賃貸物件サイトのホームズなどで再度検索してみてください。物件写真を見て比較的綺麗であればGOです。
賃貸情報のホームズ http://www.homes.co.jp/
【運命の分かれ道！】条件のいい物件の確保の仕方
ここまでで確認して良さそうであれば「物件の申込」を入れます。
「えっ？内覧しないの？」とあなたは疑問に思うかもしれません。
はい、内覧はしません。厳密に言うと申込後に内覧をします。理由は、内覧するまでに「申込」が入ると１番手で申込が出来なくなるためです。
物件は申込順で１番手でないと物件を確保できない可能性があります。２番手でも契約に至ることはありますが、１番手が審査に落ちるか申込を辞退する場合のみ、２番手に申込権利が回ってきますが好条件の物件の場合、２番手でも契約に至ることは稀ですので、先に申込を入れます。
収益見込み物件が出たら、申込を入れるためにあなたがすることは、物件が出る前に【物件申込書】にあらかじめ記入して「民泊運用代行会社」や「不動産会社」に渡しておきます。
そして物件が出たときに、代筆してもらい「申込」を入れます。条件の良い物件を抑えるためには、これが最速です。
申込をしたからと言って、必ずしも契約しなくてはならないということはありませんが、申込とキャンセルを繰り返すと次回から信頼を失い申込出来なくなる可能性があるので、本当に申込をする場合のみ「申込」を入れてください。
入金前までは違約金等発生せずに、取消をすることができる不動産会社が多いです。
結論から言うと上記物件は、情報を受け取ってから10分後に申込を入れて、私は契約することが出来ました。
意外と知られていない契約前入金と契約拒否できる保険契約
許可物件情報を受け取ってから、引き渡しまでの流れを書いておきます。賃貸物件を契約したことがない人や、忘れている人のために以下の契約の流れを参考にしてください。契約前に入金する業界のルール？は初めての人は戸惑うかもしれないので、覚えておくといいと思います。
- （１）物件情報入手
- （２）申込を入れる
- （３）物件内覧
- （４）審査通過後、部屋の採寸を代行会社が行う（もちろん自分が見てもOK）
- （５）契約書を確認して契約前に入金（入金後は解約手数料かかる不動産会社もあるので注意！）
- （６）本契約（物件契約と同時に火災保険（ゲストに適用されない）に加入するように言われるが拒否できる）
- （７）受け渡し日を打ち合わせる
- （８）民泊代行会社に鍵を渡してあとは、ほったらかしにして権利収入スタート
大まかにはこのような流れです。４の火災保険はゲスト対象外にもかかわらず、まるで強制加入のように契約させられます。しかし、これは断るまたは（拒否）できます。
でも不動産会社によっては、契約は火災保険加入が条件です。という強引な会社もあります。それじゃムダな保険料を払う必要があるのかと思うかもしれませんが、安心してください。そんなことはありません。
ゲスト対象外の火災保険に加入させられても、後日ゲスト対象の火災保険に加入することができます。しかもムダな支払いがないように未経過の保険料については、返金されます。そして、新たにゲスト対象の火災保険に加入すれば問題ありません。
ムダな家賃を発生させないための工夫
代行会社によっては、準備から予約開始までに１ヵ月以上かかるところもあり、空（カラ）家賃＝（ムダな家賃）が発生してしまうことがあります。そうならないように事前に代行会社に「空家賃が発生しないようにスケジュールを組んでください。」と事前に良く打ち合わせしておくことが重要です。
ポイントは必ず、スケジュールをあなたが管理することが重要です。いつ採寸で、いつ入金、いつ何が搬入されるか把握しておくようにします。
私が利用している代行会社は、上記の４の時点、審査通過後に採寸に訪れます。採寸を１日も早く行うことで、物件のイメージやコンセプトを決めて、備品の手配が可能になるのです。
まとめ
代行会社を使う最大のメリットは、あなたがすることは物件契約だけです。あとは全てお任せで民泊を始めることが出来るのです。
もちろんコンセプトと家具だけは自分で手配するとか、一部自分でやるという要望にも答えてもらる会社もあります。
代行会社選びの最大のポイントは、収益見込み物件を紹介してくれるか会社を選ぶと効率的に稼ぐことが出来ます。しかし、デメリットとしては収益見込みを出すことには、代行会社にとっても責任が伴うので、数多く存在するものではないので、収益シュミレーションは、自分である程度できるようになっておくことをオススメします。