●●写真追加だけで稼働率アップ！airbnb部屋づくり6つのポイント

この写真は東京都新宿区大久保のドン・キホーテ。外国人のお客さんをターゲットにしているので、看板に大きく韓国語で書いてあります。お店の中へ入ると、中国人、韓国人、欧米人などでいっぱいです。夜になると、日本人よりも外国人のほうが多いのでビックリします。

今日はドン・キホーテでも売っている「外国人が好きな●●●写真」を追加するだけで稼働率が上がる！というお話をします。

写真をよく見ると「免税」と書いてあるので、訪日外国人観光客は「ドンキホーテ＝免税店」として認識し始めています。日本を訪れる外国人の宿泊施設が大幅に不足しているので、日本経済活性化のためにも「民泊」情報を入手して、いち早く取り組むことで本業を超える収入を稼ぐことができるようになります。

さて、今回は民泊副業として在宅で本業以上の収入を稼ぐためには、稼働率（予約率）を上げることが絶対条件！というお話もします。稼働率を上げるためには、リスティング画面（airbnbの宿泊できる部屋を探す画面）以外にも、部屋の工夫や案内の工夫など色々な工夫があります。また、ホスト側（部屋を貸す人）は膨大な業務があるため、副業として取り組む人は、時間を確保するという理由から多くの人が民泊代行会社を使っています。

そこで今回は、「民泊で稼働率の高い部屋づくりをする6個のポイント」をテーマに

• 稼働率の高い部屋づくりのポイント
• 「●●●写真」を追加するだけで稼働率アップ！

という内容でお話します。

稼働率の高い部屋づくりのポイント

稼働率の高い部屋づくりの最大のポイントは、「良いレビュー（口コミ）を書いてもらう。そして５個の星をつけてもらう。」という点です。airbnbを利用して旅行をしたことがある方は分かると思いますが、部屋が写真と違ったり、対応が良くなかったりと悪い評価をつけたいケースもあるのが事実です。

そのような中でゲスト（宿泊者側）が参考にするのが、他のゲストが実際に泊まったレビュー（評価）です。あなたも楽天やAmazonでネットショッピングをするときに、口コミやレビューを見ていることでしょう。「同じ商品」で「同じ価格」の場合、ネットショップのお店の対応が良い「口コミ」のあるお店で買うのではないでしょうか？

上の画像のように、「レビュー●件」をクリックすると、以下6つの項目に分かれ、6つの項目で満点を目指す部屋づくりが、稼働率を上げるためのポイントになります。

• １、正確さ（写真と実際の部屋が同じであること）
• ２、コミュニケーション（メールのやり取り）
• ３、清潔さ（清掃）
• ４、ロケーション（周辺）
• ５、チェックイン
• ６、コスパ

1、正確さ（写真と実際の部屋が同じであること）

まず、正確さについて。正確さは広く捉えられがちなポイントですが、主に以下の点に注意します。

• 写真との実際の部屋のギャップはないか？
• アメニティは写真と実際の部屋と同じか？

ゲストが主に「正確さ」について判断するとき、目安とする項目です。特に「正確さ」は6項目のレビューの中でも、以下の画像のようにairbnbのホームページを訪れたお客さんが見る一番目立つ左上にある項目なので、レビューが低ければ稼働率＝予約率が低下します。

1-2写真との実際の部屋のギャップはないか？

ホスト（部屋を貸す人）の工夫の一つに写真をいかに綺麗に撮るかという点があります。例えば、広角レンズで撮ることによって「広く」見せたり、明るい時間帯に撮ったりすることです。 写真は稼働率を上げるために大事なポイントになるので、工夫をすることは大切です。しかし、写真の備品と実際の部屋にある備品が違っていたり、必要以上に写真を加工したりすることは避けます。

例えば、リスティングページ（部屋を紹介するページ）の写真にはソファが写っていたのに、実際には布団に変わっていたり、TVの位置がTVボードの上から壁掛けに変わっていたりする事です。

大きな違いには見えませんが、ゲスト側からすると大切な事である可能性があります。

例えば、今の家と同じ形態である「ソファに座ってTVをゆったり見る事」を想定していたのに、それが布団に変わって、しかもTVも壁掛けになっていたらどうでしょうか。見る時の視線が大分変わってきますので、違和感を覚える人もいると思います。

人によって感じ方は異なるため、些細なお部屋の変更でも写真も必ず更新します。

また、日本でも外国でも人気の高い女性用シャンプー「TSUBAKI」（つばき）の写真が写っていたので、期待して実際に宿泊してみると「違うシャンプー」だったら残念に思う人もいます。

1-3アメニティ情報、備品リスト

アメニティ情報と備品リストです。これも細かい事ですが、ゲストが実際に気になるポイントであります。アメニティ情報とは「wifi設備」「キッチン」「シャンプー」「アイロン」など、設備関係から細かいグッズ関係まで記載されている情報欄です。

「アメニティ情報欄」に記載されている備品が、
宿泊時に「ない」という状況は、絶対避けます。

例えば予約時には備品リストに【wifi設備アリ】なのに、
宿泊してみる【wifiがない】は致命的です。

特に日本よりインターネットの普及している外国人は、
「wifi設備がない部屋には宿泊しない」という人がほとんどです。

Wifiは絶対に必要な備品です。

また、シャンプーがない場合も、わざわざ買いに行かなくてはいけません。
このような小さなことでもゲストからしてみるとクレームになります。

クレームを読んだ「見込み客」はあなたの部屋を選ばなくなります。つまり、稼働率が低下するのです。稼働率低下ということは売上低下ですので赤字になる可能性も出てくるので慎重に設定します。

シャンプーは必ず必要なアイテムですが、どうしても設置したくない場合は、
「この部屋にはシャンプーはありません」と表記することも必要です。

ポケットwifiや洗濯機などの家電は全て、使い方がわかるように部屋に設置する「ハウスマニュアル（説明書）」に使い方を書いておきます。 日本語の読めない外国人は説明書がないと全くわからないので必ず画像をつけて説明書を作ります。

２、コミュニケーション評価を上げるためのポイント

コミュニケーションを上げるためのポイントは「レスポンスの早さ・丁寧さ」「ホスピタリティ」の2点に尽きます。あくまで、こちらはゲストを迎える側のホストであるので、ホスピタリティ精神は持たなくてはいけません。

ホスピタリティ（hospitality）とは・・・
心のこもった、もてなし。手厚いもてなし。歓待。また歓待の精神。
出典：大辞泉（小学館）

　　
ある程度メールでのやりとりを行うことで、人間関係が出来てくれば、「宿泊後のレビューの評価お願いします」など、直接頼む事も出来ます。

３、「清潔さ」評価を上げるためのポイント

民泊やairbnbを利用する時の最大の心配事は「清潔さ」になります。特に以下の点は注意します。

• タオルなどは未使用が理想
• 室内やエアコンの汚れ
• 浴室などの水周り系の清掃

この3点には特に注意します。 タオルについては、民泊を始めるときには新品を導入します。 室内やエアコンの清掃を都度行うのも必須ですが、特に水周りの清掃は念入りに行います。その中でも浴室のヌメり、水垢は「清潔さ」においては重要です。自力での清掃が難しいようであれば、数万円程度の費用をかけてハウスクリーニング業者に依頼しても稼働率低下することを比べたら安いと言えます。

４、「ロケーション」評価を上げるためのポイント

つづいてロケーションについてです。ロケーションは「周辺環境」のことですなので、一見すると自力で何か工夫出来るポイントは少ないように思えます。

しかし、以下のような工夫をする事でロケーションの印象を変える事が出来るのです。

• 周辺MAPを用意する
• 詳細情報まで載せておく
• 多種類の言語を用意する

必ず行うべきことは周辺地図を準備することです。物件から徒歩圏内にある、コンビニやコインランドリー、スーパー、レストラン、スターバックス（外国人に人気）などを地図にわかりやすく案内してあげるとゲストの満足度も高いです。

また、これは「コミュニケーション」にも通じる事ですが、自分の知っている「おいしい店」や「お勧めの店」もピックアップすると喜ばれます。ただし予約をして欲しいという要望があるので「お店の予約はご自身でお願いします。」と書いておくことを忘れずに。

ゲストが初めて行くエリアであればガイドブックに書いてある観光スポットとお店をくらいしか知りません。それを地元に住んでいる人の「生の声」が聞けると喜ばれます。

また、観光スポットへの行き方、例えば「電車で〇〇線〇分」「電車よりタクシーの方が良い」などの案内は外国人観光客でなくても喜ばれます。

また、それを日本語、英語、中国語にして用意しておきます。最善なのは、翻訳してもらい英語にすることですが、インターネットの翻訳サイトレベルでも通じるのであれば大丈夫です。

たいていの場合中学英語と地図でどうにかなるものです。インターネットの翻訳サイトは、精度は低いですが、単語を拾って外国人は理解してくれます。

正確な英文を使いたい場合は、以下のような翻訳サイトもあります。
ゲンゴ：https://gengo.com/ja/

５、「チェックイン」評価を上げるためのポイント

ゲストが一番迷うポイントがチェックインについてです。チェックイン時は以下のポイントに注意します。

• 駅からの分かりやすい道のり（アクセスマニュアルを作ること）
• 敷地内に建物が複数あれば詳細図も用意する
• 鍵の場所、キーボックスの開け方（画像を使って説明すると良い）

あくまでゲストはそのエリアに宿泊するのが「初めて」であるという前提で迎え入れます。

例えば名古屋であれば、新幹線が止まる名古屋駅からの道順を作成しておきます。どの電車に乗り、どのくらいの時間で最寄り駅着くのかを明記してあげます。 そして、最寄り駅からは何番口の出口が一番近くて、その出口からの道順を詳しく書いてあげましょう。

出来ればグーグルストリートビューのような、実際に歩いている景色が分かるほうが良いです。実際に自分が駅から歩いて目印や曲がり角の写真を携帯で撮ると良いです。

また、〇〇マンション1番館・2番館など、建物が複数ある場合には明記します。ゲストはそこまで細かい部分を見ていないので、迷ってしまいます。

細かい点ですがキーボックスの開けやすさやロックのしやすさ、見つけやすさも大事です。例えば、水道メーターの横にキーボックスを取り付けるのであれば、水道メーターがどこにあるのか書いておきます。

６、コスパを上げるためのポイント

コスパを上げるためのポイントは、価格設定にあります。
「パフォーマンス」を上げることについては、今までお話した上記5点に気を付ける事です。

競合物件と比べて、自分の物件の

• 「駅からの距離」
• 「築年数」
• 「綺麗さ（写真で判断）」
• 「ロケーション」など

の条件を整理します。

その条件を見極めた上で、競合物件の宿泊料と比較して値段設定をします。 また、airbnbを利用している他物件だけでなく周辺のホテルや旅館などの価格についても調べます。

更に、airbnbの物件も含めて季節や時期によって価格変動が起きますので随時価格はチェックします。価格更新は、airbnbサイト内の検索結果で上位に表示させる基準の１つになっているので毎日更新がおすすめです。

６−１本業が忙しいので毎日価格なんて調整できません。
はい、お仕事の忙しい人は自動価格調整機能を使ってください。

airbnbには自動価格調整機能がありますので活用します。これはairbnbのシステムが自動的に適正価格に調整してくれる嬉しい機能です。その名も「スマートプライシング」。
価格調整の根拠は・・・

• 周辺相場とのバランス
• あなたのリスティングの予約状況

などを考慮して自動調整していると言われています。

出典：airbnb社のホームページ
スマートプライシング:需要連動型の料金設定

メリットは・・・

• 自動調整なので毎日調整しなくても検索結果に上位表示される条件である「更新」を自動的に叶えてくれる。
• 周辺相場やあなたのリスティングの予約状況が良い時、価格は高く設定される。

デメリットは・・・

• 周辺相場、あなたの予約状況によっては相場より低く設定される可能性がある。
• 家賃などのコストとのバランスを取れなくなるため放置すると赤字になるリスクがある。

デメリットを解消したい人は、代行会社などにアカウント管理を依頼すれば、価格調整などは行ってくれますので大変便利です。

●●●写真を追加するだけで稼働率アップ！

キットカットの抹茶味です。この写真は民泊を始めたころに撮影したのですが、とにかく高い評価が欲しくて６人に２袋とかプレゼントしていました。

やり過ぎ！！

今は１人１個です。他には和菓子とか抹茶系のお菓子は喜ばれると良く聞きます。

ただし、airbnbサイトの写真に載せているのに「今回は設置に行くのがめんどうだから置かない。」という理由は、「正確さ」に欠けてしまうということでNGです。

まとめ

稼働率をアップさせるためには、とにかく【快適】【便利】【わかりやすい】を念頭に部屋づくりをすること、そしてマニュアルを作ることです。
副業として民泊を始める方は、民泊代行会社に依頼する人が多いです。なぜなら自分では作ることのできない、またはめんどうな、

• アクセスマニュアル（駅から物件までの行き方とチェックインの仕方）
• ハウスマニュアル（家電などの使い方）

を作ってもらえるからです。民泊代行会社もたくさんありますので良く比較して選ばないと赤字になるリスクがあるので要注意。⇒代行会社の選び方の記事はこちら