※この記事は
「民泊開業の流れ｜物件契約からオープンまで完全ロードマップ」
という記事の中の STEP1（物件判断） を詳しく解説したものです。
民泊開業は大きく次の流れで進みます。
1 物件判断
2 物件探し
3 契約
4 行政手続き
5 工事・家具・備品
6 OPEN
民泊開業の全体の流れについては
「民泊開業ロードマップ」で解説しています。
この記事では、その中でも 物件判断の考え方と、民泊として成立する物件の見極め方について解説していきます。
民泊を始めようと思ったとき、多くの人はまず「運営」に意識が向きます。
どんな内装にするか。
どんな写真を撮るか。
どうやって予約を増やすか。
もちろん、それらも大切です。
ただ、実務の視点で言うと、民泊は運営よりも物件で結果が決まるビジネスです。
極端に言えば、物件選びを間違えると、どれだけ運営を工夫しても苦しくなります。
逆に、構造的に強い物件を選べれば、派手な工夫をしなくても安定して運営できるケースもあります。
私自身、これまで民泊を始めたいという方の話を聞く中で、よく見かけるのが次のような判断です。
「駅から近いからいけそう」
「広いからグループ利用が取れそう」
「戸建てだから競争に強そう」
一見もっともらしく聞こえますが、これだけで判断するのは少し危険です。
例えば戸建てでも、
・想定以上に改修費がかかる
・道幅の問題でゴミ回収ができない
・生活動線が悪く、人数が入らない
といった理由で、民泊として成立しにくい物件もあります。
実際、私の知人にも、駅から徒歩7分という好立地の戸建てを購入したものの、建物の老朽化が想定以上で改修費が大きく膨らみ、民泊としての運営が難しくなってしまったケースがありました。
立地は良い。
戸建てでもある。
それでも、うまくいかなかったのです。
このような話は決して珍しくありません。
民泊は同じように見えても、物件ごとに条件が大きく異なります。
そしてその条件の多くは、契約した後に変えることができません。
内装は変えられます。
家具も変えられます。
しかし、
・建物の構造
・立地
・近隣環境
・行政条件
といった部分は、後から修正することができません。
だからこそ、民泊開業では最初の物件判断が非常に重要になります。
民泊は同じビジネスではない
もう一つ大事なのは、民泊は「同じビジネスではない」ということです。
例えば、マンション一室タイプの民泊と、戸建てのファミリー向け民泊では、収益の作り方そのものが違います。
どちらも基本的な計算式は同じです。
売上 ＝ 稼働率 × 1泊単価
しかし、実際には次のような違いがあります。
マンション一室タイプ
・単価が低め
・短期滞在が多い
・清掃回数が増える
・ホテルとの価格競争になりやすい
戸建てファミリータイプ
・単価が高め
・長期滞在が入りやすい
・清掃回数が少ない
・体験価値で選ばれやすい
つまり、同じ「民泊」という言葉でも、戦っている土俵が違うのです。
この構造を理解しないまま物件を選ぶと、
「思ったより単価が上げられない」
「価格競争に巻き込まれる」
「常に稼働率を気にし続ける」
といった状態になりやすくなります。
民泊を長く安定して運営するためには、
どの土俵で戦うのか
を最初に決める必要があります。
そして、その土俵に合った物件を選ぶこと。
これが、民泊開業の最初であり、最も重要な判断になります。
民泊物件でチェックすべきポイント
では、民泊物件を判断するとき、どこを見ればよいのでしょうか。
私が物件を見るときに特に意識しているのは、次のポイントです。
①立地
まず重要なのが立地です。
観光地へのアクセス
空港や主要駅からの移動
周辺の飲食店やコンビニ
こうした要素は、ゲストの満足度に直結します。
立地が弱い物件は、単価を上げにくくなる傾向があります。
②面積と定員
次に重要なのが面積です。
民泊では、何人が快適に泊まれるかが売上に影響します。
ただし、単純に広ければ良いというわけではありません。
重要なのは
快適人数
です。
例えば、6人で泊まれる物件でも、
・トイレが1つ
・洗面が1つ
だと、朝の身支度が渋滞します。
こうした生活動線も重要になります。
③建物の状態
建物が古すぎる場合は注意が必要です。
例えば、
・水回りの交換
・電気容量
・耐震性
・配管
などで想定以上の工事費がかかることがあります。
特に戸建ての場合は、改修費が大きく膨らむケースもあります。
④近隣環境
民泊では、近隣環境も非常に重要です。
住宅密集地の場合、
・騒音トラブル
・ゴミ問題
・苦情
などが発生しやすくなります。
地域によっては、過去の民泊トラブルが原因で近隣の目が厳しいケースもあります。
こうした点も、事前に確認しておく必要があります。
⑤行政条件
最後に重要なのが行政条件です。
地域によっては、
・営業日数の制限
・条例による規制
・用途地域の制限
などがあります。
この部分は後から変えられないため、必ず事前に確認しておく必要があります。
物件選びは感覚ではなく構造
私が物件を決めたときも、「なんとなく良さそうだから」という感覚ではありませんでした。
不動産管理会社で働いていた経験から、
・この立地ならこういうゲストが来る
・この間取りならこの人数が快適
・この単価なら成立する
というイメージを、ある程度持つことができていました。
そのため、物件情報を見たときに
「これならいける」
という判断ができ、内覧から申し込みまで迷わず進めることができました。
もちろん、すべての人が同じ経験を持っているわけではありません。
だからこそ、物件判断には基準が必要になります。
どんな物件が民泊として成立しやすいのか。
何をチェックすればリスクを減らせるのか。
こうした判断基準については、不動産管理会社での実務経験も踏まえて、noteの中でさらに詳しく整理しています。
物件選びは、感覚ではなく構造です。
「なんとなく良さそう」ではなく、
「この条件なら成立する」
と言える物件を選ぶこと。
それが、民泊開業の最初の一歩になります。
物件の見極め方が整理できたら、次は実際の物件探しです。
ただし、民泊物件はポータルサイトを見ているだけではなかなか見つかりません。
次のSTEPでは、
民泊物件の探し方と、不動産会社との関係づくりについて解説していきます。
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