※この記事は
「民泊開業の流れ｜物件契約からオープンまで完全ロードマップ」
という記事の中の STEP2（物件探し） を詳しく解説したものです。
民泊開業は大きく次の流れで進みます。
1 物件判断
2 物件探し
3 契約
4 行政手続き
5 工事・家具・備品
6 OPEN
民泊開業の全体の流れについては
「民泊開業ロードマップ」で解説しています。
この記事では、その中でも 物件探しの考え方と実務的な進め方について解説していきます。
民泊物件探しはポータルサイトから始まる
物件判断の基準がある程度整理できたら、次は実際に物件を探していきます。
民泊を始めたいと思ったとき、多くの人が最初にやるのはポータルサイトを見ることではないでしょうか。
例えば
・SUUMO
・ホームズ
・アットホーム
などの大手不動産サイトや、
「民泊可能」と書かれた物件をまとめたサイトです。
こうした場所で物件を検索し、気になる部屋を見つけて問い合わせる。
これはごく自然な流れですし、間違いではありません。
実際、私自身も市場の相場感をつかむために、ポータルサイトは定期的にチェックしていました。
ただ、しばらく見続けていると、ある違和感を覚えることがあります。
「またこの建物か」
「問い合わせ先の会社が違うだけで、内容は同じ？」
ポータルサイトは部屋ごとに掲載される仕組みです。
そのため、
同じ建物の別の部屋がそれぞれ別ページとして掲載されていたり、
同じ部屋が複数の不動産会社から掲載されていたりすることも珍しくありません。
検索結果はたくさん表示されていても、実際に検討できる物件に絞っていくと、選択肢は思っているより少ないことも多いのです。
民泊物件が少ない理由
もう一つ理解しておきたいのは、そもそも 民泊として借りられる物件は多くないという現実です。
一般賃貸と比べて、民泊を許可してくれるオーナーは限られています。
その理由はシンプルです。
民泊は、オーナーや管理会社から見るとリスクのある運用だからです。
例えば
・騒音トラブル
・ゴミの問題
・近隣からの苦情
・不特定多数の出入り
などが心配されるためです。
実際、過去にトラブルがあったエリアでは、民泊に対して慎重になっているオーナーも多くいます。
そのため、単純に「民泊OK」と書かれた物件だけを探していると、選択肢はかなり限られてしまいます。
ここで大切なのは、
ポータルサイトを「物件を見つける場所」としてだけ使わないこと
です。
実務的な感覚で言うと、ポータルサイトは
物件を探す場所というより、不動産会社と接点を持つための入口
です。
物件情報の中には
・どの不動産会社が扱っているのか
・その会社がどのエリアを得意としているのか
・オーナーとどのくらい近い位置にいる会社なのか
といった情報も含まれています。
つまり、ポータルサイトは 不動産会社とつながるきっかけとして活用するのが重要です。
民泊物件探しは関係性の勝負
民泊の場合、物件そのものの条件だけでなく、オーナーや管理会社のスタンスも重要になります。
民泊は一般賃貸に比べてリスクが高いと判断されやすい運用形態です。
そのため、単に
「空いている物件を借りる」
というよりも、
「この人なら任せても大丈夫」と思ってもらえるかどうか
が判断に影響することもあります。
つまり、民泊物件探しは
検索の勝負ではなく、関係性と準備の勝負
という側面があります。
もちろん、特別なコネクションが必要というわけではありません。
ただ、
・どの会社に問い合わせるのか
・どの担当者に繋がるのか
・どんな人が借りるのか
こうした小さな積み重ねが、結果として物件に出会える確率を変えていきます。
不動産会社に問い合わせるときのポイント
民泊物件を探すとき、不動産会社への問い合わせの仕方も重要です。
よくあるアドバイスとして
「最初から民泊と言った方がいい」
という話を聞くこともありますが、私は必ずしもそうとは思っていません。
まず意識したいのは
担当者に繋がること
です。
いきなり電話やメールで
「民泊物件ありますか？」
と聞くと、受付段階で
「民泊は扱っていません」
と言われて終わってしまうこともあります。
しかし、実務の現場では、
大々的には民泊OKと出していなくても、この事業者ならということでOKが出るケース
も実際にあります。
私自身、不動産管理会社で働いていたときにも、そうしたケースを何度も見てきました。
大切なのは、最初の段階で門前払いにならないことです。
まずは担当者と話ができる状態を作る。
そして関係性を作っていく。
その中で、
・どんな運営をするのか
・どんな人が借りるのか
を説明していく方が、可能性が広がることもあります。
民泊物件探しでよくある失敗
民泊を始めようとしている方の中には、次のような失敗パターンもよく見かけます。
ネットだけで物件を探す
これは非常に多いパターンです。
ポータルサイトやまとめサイトだけで物件を探すと、どうしても
手垢のついた情報
に触れることになります。
つまり、すでに多くの人が見ている情報です。
そのため、条件の良い物件はすぐに埋まってしまったり、
そもそも市場に出てこないケースもあります。
民泊物件探しは、
ネット検索だけで完結する作業ではありません。
不動産会社との関係性や、地域の情報、管理会社のスタンスなど、さまざまな要素が関わってきます。
だからこそ、
限られたチャンスを契約まで持っていける準備
が重要になります。
「民泊可」と書かれている物件だけ探す
もう一つよくあるのが、
「民泊可」と書かれている物件だけを探してしまうケースです。
一見すると安心に見えるかもしれませんが、実際には少し注意が必要です。
というのも、「民泊可」と書かれている物件は
すでに多くの民泊希望者が見ている
可能性が高いからです。
そのため
- 条件があまり良くない
- 家賃が高めに設定されている
といったケースも少なくありません。
実務では、
最初から「民泊可」と書かれている物件だけでなく、相談ベースで可能性を探っていく
というアプローチも重要になります。
収支を考えずに物件を決めてしまう
もう一つよくあるのが、立地や部屋の雰囲気だけで物件を決めてしまうケースです。
民泊では
- 家賃
- 清掃費
- OTA手数料
- 光熱費
- 備品費
など、さまざまなコストが発生します。
そのため、
「なんとなく良さそう」
という感覚だけで契約してしまうと、
思っていたほど利益が出ない
ということも起こり得ます。
物件を決める前に
- 想定宿泊単価
- 稼働率
- 月間売上
などを整理しておくことが重要です。
民泊物件探しは、宝探しのように偶然見つかるものではありません。
市場の構造を理解し、関係性を築きながら、少しずつチャンスに近づいていく。
そうした視点を持つことで、物件の見え方も変わってきます。
より具体的な物件探しの方法について
ここまで、民泊物件探しの基本的な考え方について解説してきました。
ただ実際には、
・民泊実績のある物件の探し方
・民泊に理解のある不動産会社の見つけ方
・問い合わせの仕方
・物件情報の見方
など、もう少し具体的なノウハウがあります。
こうした実務的な部分については、
有料noteの中で詳しく解説しています。
民泊実績物件の探し方や、不動産会社への問い合わせノウハウなど、
実際の現場で使われている方法をまとめています。
これから民泊開業を考えている方は、参考にしてみてください。
次の記事では、物件が見つかった後に行う
STEP3 契約
について解説していきます。
ここでは
・転貸条項
・原状回復
・用途条項
など、民泊ならではの注意点が出てきます。
契約は、後からトラブルになりやすいポイントでもあるので、
事前にしっかり理解しておくことが大切です。
コメント