※この記事は
「民泊開業の流れ｜物件契約からオープンまで完全ロードマップ」
という記事の中の STEP6（OPEN） を詳しく解説したものです。
民泊開業は大きく次の流れで進みます。
1 物件判断
2 物件探し
3 契約
4 行政手続き
5 工事・家具・備品
6 OPEN
民泊開業の全体の流れについては
「民泊開業ロードマップ」で解説しています。
この記事では、その中でも リスティング公開前に整えておくべきポイントと、OPEN直後の運営の考え方について解説していきます。
リスティング公開で民泊は「ビジネスとして動き始める」
ここまでの準備が整ったら、いよいよ民泊のリスティングを公開します。
AirbnbなどのOTA（オンライン予約サイト）に掲載し、ゲストからの予約を受け付けられる状態になります。
物件を契約したときは、まだ「これから始まる」という感覚だったと思います。
行政手続きや室内準備を進めている間も、どこか実感が湧きにくいかもしれません。
ですが、
リスティングを公開した瞬間から民泊は実際のビジネスとして動き始めます。
OPEN前に整えておくべき主なポイントは、次のようなものです。
・室内写真
・リスティング説明文
・価格設定
・予約ルール
・チェックイン方法
それぞれについて見ていきます。
リスティング作成については、テンプレ付きで詳しくまとめたnoteもあります。
初めての方でもそのまま使える内容です。
写真は予約率を左右する最重要要素
民泊では、賃貸物件と違って
現地を見ずに写真だけで選ばれる
ことがほとんどです。
そのため、室内写真は非常に重要です。
できれば、自分のスマートフォンで撮影した写真ではなく、
プロのカメラマンに撮影してもらうことをおすすめします。
プロのカメラマンは
・広角レンズ
・明るさの調整
・空間の見せ方
などを理解しているため、部屋をより魅力的に見せることができます。
例えば広角レンズを使うことで、部屋を広い画角で撮影することができます。
また、照明や自然光を調整してもらうことで、室内を明るく見せることもできます。
カメラマンは「ココナラ」「くらしのマーケット」などのサービスで探すと、個人で活動している方に依頼することもでき、費用を抑えることも可能です。
写真は後から撮り直すこともできますが、
OPEN直後の集客を考えると、最初から整えておく方が有利です。
リスティング説明文は「海外ゲスト目線」で書く
次に重要なのがリスティングの説明文です。
日本人のホストからすると、
「○○駅が大きい駅」
ということはすぐに分かります。
しかし海外からのゲストにとっては、その駅がどの程度の規模なのか分かりません。
そのため、
・最寄り駅
・主要駅からの距離
・主要観光地からの所要時間
などは必ず記載しておく必要があります。
例えば
・新宿駅まで電車で20分
・大阪駅まで30分
・観光地まで徒歩15分
といった情報は、海外ゲストにとってとても重要です。
設備や備品はできるだけ網羅的に書く
リスティング説明文では、設備や備品もできるだけ詳しく書いておきます。
例えば、
・歯ブラシはありますか？
・ドライヤーはありますか？
・タオルはありますか？
といった質問はよくあります。
こうした質問を減らすためにも、
設備や備品は網羅的に記載しておく
ことが大切です。
そして、
「ここに書かれていないものは置いていません」
と言える状態にしておくと、ゲストとのミスマッチを減らすことができます。
デメリットも正直に書いておく
リスティングでは、デメリットも記載しておくことをおすすめします。
ホスト側としては、
「予約が入りにくくなるかもしれない」
と考えて、マイナス要素を書きたくない心理もあると思います。
しかし、期待して宿泊したのに思わぬがっかりがあると、
レビュー評価が下がる
可能性があります。
レビューが下がると、結果的に予約率も下がってしまいます。
例えば
・階段がある
・坂道が急
・道路や線路が近い
・繁華街が近い
などの要素は、あらかじめ書いておいた方が安全です。
これは、
ゲストの期待値をコントロールする
という意味でも重要です。
チェックイン方法は迷わない工夫を
チェックイン方法も、事前に整えておく必要があります。
多くの民泊では、チェックイン時間は夕方以降に設定されています。
そのため、ゲストは
暗い時間に初めての場所を訪れる
ことになります。
そこでおすすめなのが、
・主要駅からの道のり
・最寄り駅からの道のり
を写真付きのマップで案内することです。
写真付きで案内しておくと、ゲストが迷いにくくなります。
迷ってしまうと、実際の所要時間よりも遠く感じてしまうことがあります。
そのため、
スムーズに到着できる導線を用意しておく
ことが大切です。
OPEN直後の戦略
私はAirbnbを使っていますが、OPEN直後はプラットフォーム側が
上位表示してくれる仕様
になっていることが多いです。
つまり、公開直後は
多くのゲストの目に触れやすい状態
になります。
そのため、このタイミングでどれだけ予約を取れるかが非常に重要です。
よくあるのが、
「写真やリスティング文章は公開してから徐々に整えよう」
という考え方ですが、これは少しもったいないと思います。
おすすめは、
作り込んだ状態で公開すること
です。
写真
説明文
チェックイン案内
などを整えてから、リスティングを公開する方が、最初の予約を取りやすくなります。
最初のレビューがとても重要
OPEN直後は、まだレビューがありません。
そのため、予約が入りにくいこともあります。
だからこそ、
最初のゲストからのレビューがとても重要
になります。
OPEN直後は、予期せぬトラブルが起きることもあります。
例えば
・設備の使い方が分かりにくい
・チェックイン方法が伝わっていない
・備品が足りない
などです。
そのため、最初の時期は
すぐに対応できる体制
を整えておくと安心です。
こうしたトラブルの多くは、ハウスマニュアルを整えておくことで未然に防げます。
載せるべき項目や書き方のコツについては、以下の記事で詳しくまとめています。
最初は少しお得感のある価格設定
レビューがまだ少ない時期は、
安売りまではしなくても、
少しお得感のある価格設定
にしておくと予約が入りやすくなります。
まずはゲストに宿泊してもらい、レビューを集めることが大切です。
高評価レビューが増えてきたら、
徐々に価格を上げていく
という方法もあります。
私の場合も、最初は
15000円程度
でスタートしましたが、
現在は定価で
22000円
程度まで上げています。
（もちろん季節や需要によって変わります。）
OPENはゴールではなくスタート
ここまで来れば、民泊開業としての準備は一通り完了です。
ただし、OPENはゴールではありません。
むしろここからが、
実際の運営のスタート
になります。
・予約状況を見ながら価格を調整する
・レビューを参考に室内を改善する
・ゲスト対応を磨いていく
こうした積み重ねによって、民泊は少しずつ形を整えていきます。
そして、この運営の改善こそが、長く安定した民泊経営につながっていきます。
リスティングの作り方を体系的にまとめた有料noteも公開しています。テンプレから設計まで詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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