「民泊って、実際いくら儲かるの？」
これから始めようとしている方や、少し興味がある方なら、一度は気になったことがあると思います。
ネットで調べると、
「月◯万円稼げる」
「不労所得になる」
といった情報もあれば、
「全然儲からない」
「思ったより大変」
という声もあり、結局どれが本当なのか分かりにくいのが正直なところです。
私自身、民泊を始める前は同じように感じていました。
そして実際に運営してみて分かったのは、
民泊は、きちんと設計すれば利益は出る。
ただし、“安定して楽に稼げるビジネス”ではない。
ということです。
現在、戸建ての民泊を2棟運営していますが、
数字としては想定よりも順調に推移しています。
一方で、
- 思っていたよりもコストが変動する
- シーズンによって売上の波が大きい
といった「やってみないと分からなかった現実」もありました。
この記事では、そうした実体験をベースに、
- 民泊は月いくらくらいが現実的なのか
- 実際の収益の内訳
- 思っていたより大変だったこと
- なぜ大きく崩れずに運営できているのか
について、できるだけリアルにお伝えします。
「民泊って結局どうなの？」と気になっている方の判断材料になれば嬉しいです。
民泊は月いくら儲かる？【結論：20万〜30万円が現実ライン】
「民泊って実際いくら儲かるの？」
これから始めようとしている方や、少し興味がある方なら、一度は気になったことがあると思います。
結論から言うと、
民泊はきちんと設計すれば、月20万〜30万円程度の利益は十分に現実的です。
実際に運営している体感としても、このラインは「うまくいっている物件」であれば、特別難しい数字ではありません。
ただし、ここで一つ注意しておきたいのは、
この数字は「安定して毎月出る収益」ではないということです。
民泊は、よくある賃貸経営のように「毎月ほぼ同じ家賃が入る」ビジネスとは全く違います。
・予約の入り方
・季節
・需要の波
・価格設定
これらによって、月ごとの売上は普通に上下します。
たとえば、同じ物件でも
- しっかり予約が埋まる月もあれば
- 想定より空室が続く月もある
というのは、特別なことではありません。
つまり、民泊は「儲かるかどうか」で言えば
YESではあるけれど、安定収入とは別物のビジネスです。
ここを誤解したまま始めてしまうと、
「思っていたより波がある」
「毎月同じようには稼げない」
といったギャップに苦しむことになります。
逆に言えば、この特徴を理解したうえで設計していけば、
民泊は十分に利益を出せるビジネスでもあります。
では実際に、どのくらいの収益になるのか。
次の章では、私自身の運営をベースにした「リアルな数字感」をざっくりお伝えします。
私のリアル収益
ここからは、実際に私が運営している民泊の収益について、ざっくりとした数字感をお伝えします。
※詳細な数値は有料noteで公開しています。
現在、私は戸建ての民泊を2棟運営しています。
結論から言うと、
全体としては想定していたよりも順調に推移しています。
年間ベースで見ると、
- 売上：おおよそ 500万〜600万円台
- 利益：おおよそ 200万〜250万円前後
という水準です。
これを月平均にすると、
- 売上：40万〜50万円前後
- 利益：15万〜25万円前後
というイメージになります。
「民泊＝不安定で読めない」という印象を持たれることも多いですが、
少なくとも私のケースでは、大きく崩れることなく推移しています。
ただし、これはあくまで「平均」の話です。
民泊は本当に月ごとの差が大きく、
- 繁忙期はしっかり利益が出る月もあれば
- 閑散期は利益がかなり薄くなる月もある
という波があります。
つまり、数字だけ見ると順調に見えても、
中身は「毎月安定している」というより、
波をならして平均するとこのくらい
という感覚の方が近いです。
また、今回のように同じような条件の物件を複数運営している場合、
- 良い月は両方とも良くなる
- 悪い月は両方とも落ちる
という“連動するリスク”もあります。
このあたりは、始める前にはあまり意識していなかったポイントでした。
そしてもう一つ大事なのは、
この「順調さ」は、決して“楽に得られたものではない”ということです。
実際に運営してみて、「思っていたより大変だった」と感じる部分も少なくありません。
次の章では、
その中でも特にギャップが大きかったポイントについてお話しします。
思っていたより大変だったこと
ここまで見ると、「思ったより順調そう」と感じるかもしれません。
実際、数字だけを見ればその通りなのですが、
運営してみて強く感じたのは、
「思っていたよりもコントロールできない要素が多い」ということでした。
ここでは、特にギャップが大きかったポイントを2つお伝えします。
清掃コストは固定ではない
民泊を始める前は、
清掃費用はある程度「固定コスト」として考えていました。
しかし実際には、そう単純ではありませんでした。
途中で清掃業者さんの規約が変更になり、
- 長期滞在後の清掃は割増料金
- 年末年始などの繁忙期は追加料金
といった形で、同じ部屋でも清掃単価が変動するようになりました。
つまり、
「このくらいのコストで回るだろう」
と見積もっていた数字が、後からズレていく可能性があるということです。
民泊は外注する業務も多いため、
こういった外部要因によるコスト変動は避けられません。
これは実際に運営してみて初めて実感したポイントでした。
シーズンによる売上の波は想像以上
もう一つ大きかったのが、
季節による売上の変動です。
正直、都心部の物件であれば、
そこまで大きな波はないと思っていました。
しかし実際には、
- 3月後半〜5月
- 7月〜8月
- 10月〜11月
といったシーズンはしっかり伸びる一方で、
1月中旬〜2月、６月はかなり厳しい時期になります。
特に今年は、例年であれば需要のある春節シーズンでも動きが弱く、
予約が入りにくい状況が続きました。
その結果、
最大で35%程度の値下げをしてようやく予約が入る
という場面もありました。
ここで感じたのは、
民泊は「価格を自由に決められるビジネス」である一方で、
需要に合わせて価格を下げざるを得ない局面も普通にあるということです。
これらを踏まえると、
民泊は「単純に稼げるかどうか」だけでなく、
- コストが変動する
- 売上も波がある
という前提で考える必要があります。
そして逆に言えば、
こうした変動を理解したうえで設計できれば、
大きく崩れずに運営することも可能です。
では、なぜ私の物件は大きく崩れずに運営できているのか。
次の章では、その理由についてお話しします。
なぜうまくいっているのか
ここまで読んでいただいて、
「なぜこの数字で安定しているのか？」
と感じた方もいるかもしれません。
正直に言うと、特別なテクニックを使っているわけではありません。
ただ、振り返ってみると、いくつかのポイントがうまく噛み合っていたと感じています。
ここでは、その中でも特に大きかった要素をお伝えします。
立地の強さはやはり大きい
まず一番大きいのは、やはり立地です。
私の物件は、
- ハブ駅から徒歩圏
- 戸建てタイプ
という条件で、そもそも競合がそこまで多くないエリアでした。
民泊は「どれだけ良い運営をしても、立地が弱いと伸びない」という側面があります。
逆に言えば、立地がある程度担保されていれば、
極端に崩れるリスクはかなり抑えられます。
これはシンプルですが、非常に重要なポイントです。
「尖らせる」より「弱点をなくす」設計
もう一つ大きかったのが、物件設計の考え方です。
賃貸管理の仕事をしていたときに感じていたのは、
「一部がすごく良い物件」よりも「全体的に悪いところがない物件」の方が安定する
ということでした。
その感覚があったので、民泊でも
- 何か一つを強く尖らせる
というよりは - 減点されるポイントを潰していく
という設計を意識しました。
たとえば、
- 動線のストレスを減らす
- 使いにくい設備を置かない
- 清掃しにくい仕様を避ける
といったように、「小さなマイナスを減らす」ことを積み重ねています。
結果として、レビューで大きく評価を落とすことが少なくなり、
安定した運営に繋がっていると感じています。
初期のレビューを取りにいった動き
もう一つ大きかったのが、立ち上げ初期の対応です。
民泊は、レビューが蓄積されるまでの期間が非常に重要です。
そのため最初のうちは、
- 小さなトラブルでも現地に駆け付ける
- 深夜でもメッセージ対応をする
といった形で、かなり手厚く対応していました。
正直、かなり手間はかかります。
ただ、この時期にしっかりと評価を積み上げたことで、
- 予約が入りやすくなる
- 単価を維持しやすくなる
という好循環が生まれました。
現在は運営の仕組みが整ってきたため、
夜間の対応などは外部に委託していますが、
最初の段階でどこまでやり切るかは、その後の安定性に大きく影響すると感じています。
ここまでの内容をまとめると、
- 立地
- 設計
- 初期の運営
この3つが噛み合ったことで、
大きく崩れない状態を作ることができました。
そしてこれは裏を返すと、
どれか一つでも欠けてしまうと、
同じような結果にはなりにくいということでもあります。
では最後に、
「民泊は結局儲かるのか？」という問いに対して、改めて結論をお伝えします。
結論：民泊は「儲かるか」ではなく「設計で決まる」
ここまで、実際の数字と運営のリアルをお伝えしてきました。
改めて「民泊は儲かるのか？」という問いに答えるなら、
答えはシンプルです。
「儲かるケースもあるし、儲からないケースもある」
そしてその違いは、運やセンスではなく、
ほとんどが最初の設計で決まっていると感じています。
民泊は、
- 立地
- 間取り
- ターゲット
- 価格設計
- 運営体制
といった要素が組み合わさって結果が出るビジネスです。
どれか一つが極端に弱いだけでも、
思うように収益は伸びません。
逆に言えば、
最初の段階でしっかりと設計されていれば、
大きく崩れずに運営することも可能です。
今回お伝えした通り、
- 月20万〜30万円程度の利益は現実的
- ただし、売上もコストも波がある
- 想定通りにいかない部分も多い
というのが、民泊のリアルです。
「楽に稼げるビジネス」とは言えませんが、
きちんと向き合えば、十分に成立するビジネスでもあります。
そして、これから始める方に一番お伝えしたいのは、
「運営でどうにかする」よりも「最初で外さない」ことの方が圧倒的に重要ということです。
民泊は後からの改善ももちろん可能ですが、
物件選びや初期設計の影響は想像以上に大きく、
ここでズレると、後から取り戻すのがかなり難しくなります。
もしこれから民泊を始めようと考えている方は、
「いくら儲かるか」だけでなく、
「どう設計すれば安定して回るのか」
という視点で考えてみてください。
その考え方については、別の記事でより具体的に解説していますので、
あわせて参考にしてみてください。
また、この記事では実際の運営ベースで「リアルな収益」をお伝えしましたが、
運営を始める前の段階でしっかりと収支を組んでおくことも非常に重要です。
別の記事では、民泊の収支シミュレーションの具体的な組み方について、
見落としがちなコストや考え方も含めて解説しています。
これから民泊を始める方は、ぜひあわせて参考にしてみてください。
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