※この記事は
「民泊開業の流れ｜物件契約からオープンまで完全ロードマップ」
という記事の中の STEP3（契約） を詳しく解説したものです。
民泊開業は大きく次の流れで進みます。
1 物件判断
2 物件探し
3 契約
4 行政手続き
5 工事・家具・備品
6 OPEN
民泊開業の全体の流れについては
「民泊開業ロードマップ」で解説しています。
この記事では、その中でも 契約の考え方と、民泊運営を前提とした契約で確認しておきたいポイントについて解説していきます。
契約は「スタートの手続き」ではなく「トラブルのルール」
物件が見つかると、多くの人はここで少し安心します。
「ようやくスタートラインに立てた」
そんな感覚になるかもしれません。
実際、物件探しは時間も労力もかかるため、契約まで進むと一つの大きな区切りのように感じるのも無理はありません。
ただ、実務の視点で言うと、契約は「始めるための手続き」ではありません。
むしろ、
これから起こりうる問題をどう処理するかを決めておくルール
です。
契約書の内容が本当に効いてくるのは、例えば次のような場面です。
・運営中に設備が壊れたとき
・内装を変更したくなったとき
・近隣トラブルが発生したとき
・退去するとき
つまり契約書は、「今の自分のため」というよりも
未来の自分を守るための書類
と言えます。
居住用契約と事業契約の違い
賃貸契約というと、多くの人はこれまで「居住用契約」を経験していると思います。
自分が住むための部屋を借りる契約です。
居住用契約の場合は、借主の生活を守るという考え方が強く働きます。
そのため、通常損耗や経年劣化は貸主負担とされるなど、一定の基準が用意されています。
一方で、民泊のように事業として物件を使う場合は、前提が少し変わります。
事業用契約では、
書いてあること＝合意したこと
として扱われるケースが多くなります。
つまり、
「知らなかった」
「そこまで想定していなかった」
といった理由が通用しにくい世界です。
そのため、契約書の中でも特に確認しておきたいポイントがあります。
民泊契約でよくあるトラブル
実際の現場では、契約に関するトラブルは珍しくありません。
特に多いのが、「認識のズレ」によるものです。
例えば、こんなケースがあります。
・「民泊やっても大丈夫ですよ」と口頭で言われていたが、契約書には具体的な法令名が記載されていなかった
・転貸可の契約だったため安心していたが、「こんな短期間で人が入れ替わるとは思っていなかった」と後から問題になった
・貸主は「借主が住みながら民泊する」と思っていたが、実際は完全な宿泊施設運営だった
このように、民泊という言葉のイメージが人によって違うことがトラブルの原因になることがあります。
契約書は、そうした認識のズレを防ぐためのものでもあります。
用途条項と転貸条項は特に重要
契約書の中でも特に重要なのが
用途条項と転貸条項
です。
民泊は、宿泊者に短期間で部屋を貸し出す運営形態になります。
そのため、用途の記載が曖昧なままだと
「想定していた使い方と違う」
というトラブルにつながる可能性があります。
「民泊可」と書かれていれば安心と思うかもしれませんが、実務ではこの表現だけでは少し弱い場合もあります。
例えば貸主側は、
・友人を泊める程度
・借主が常駐している民泊
・副業レベルの運営
を想定しているケースもあります。
一方で運営側は、
・完全な宿泊施設として運営
・不特定多数のゲストが出入り
・年間を通して稼働
というイメージを持っていることもあります。
この認識の差を防ぐためには、
・どの制度の民泊なのか
・宿泊施設としての使用なのか
・宿泊者への短期貸し出しが転貸として承諾されているのか
といった部分まで確認しておくことが大切です。
民泊では工事や設備の問題も出てくる
もう一つ確認しておきたいのが、工事や設備に関する取り決めです。
例えば民泊では、
・消防設備の設置
・避難経路表示
・内装変更
・家具の設置
など、通常の居住用物件では想定していない対応が必要になることがあります。
そのため契約書の中で、
・どこまで工事が可能なのか
・貸主の承諾が必要か
・退去時に撤去が必要か
といった点を確認しておくことが重要になります。
事業だからこそ「撤退条件」も見ておく
民泊は事業なので、状況によっては撤退を検討することもあります。
例えば
・近隣クレーム
・規制変更
・収支悪化
などです。
そのときに重要になるのが解約条件です。
特に確認しておきたいのは
・解約予告期間
・保証金の扱い
・原状回復の範囲
といった部分です。
契約内容によっては、撤退時のコストが大きく変わることがあります。
契約前に最低限確認しておきたいポイント
契約書は難しい言葉が多く、つい流し読みしてしまいがちです。
ただ、少なくとも
自分が引き受ける責任の範囲
は理解しておくことが大切です。
例えば次のようなポイントです。
・民泊としての用途が認められているか
・宿泊者への貸し出しが転貸として承諾されているか
・必要な工事の承諾が取れるか
・原状回復の範囲
・解約条件
なお、実際の契約では、より具体的なチェック項目や契約書の文言が重要になります。
そのあたりについては、有料noteで
・民泊契約のチェックリスト
・契約書で確認すべき具体的な文言
・トラブルを防ぐための実務ポイント
を詳しく解説しています。
これから契約を検討している方は、参考にしてみてください。
民泊契約は「事業者としての契約」
契約書を細かく確認することは、相手を疑うという意味ではありません。
むしろ、
将来の誤解やトラブルを減らすための確認作業
です。
民泊で物件を借りるということは、
生活者としてではなく
事業者として契約を結ぶ
ということです。
その視点で契約内容を確認しておくことが、後々の運営を安定させることにつながります。
次のステップでは、民泊開業で多くの人がつまずきやすい
行政手続きの流れ
について整理していきます。
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